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目前分類:租屋-注意事項 (8)

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【記者陳忠賢台北報導】

       租屋糾紛常見,若雙方無法私下達成協議,則可申請調處考量民眾如有相關問題,例如租金調漲、房屋修繕等糾紛,且承租人多為經濟弱勢,為了避免申請調處造成經濟負擔。因此內政部修改房屋租用等租賃爭議,申請調處案件的收費標準並在部務會議通過修正草案。

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內政部指出,修正後,年租金在十八萬元以下,收取調處費用三千元;超過十八萬元至三十六萬元以下,收取七千元;超過三十六萬元至四十八萬元以下,收取一萬一千元。

超過四十八萬元則維持一萬五千元的費用。


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經濟日報 記者郭珈爾/台北報導

財政部南區國稅局表示,民眾若將房屋無償借給他人使用時,若他人將房屋當做營業用途,則應該參考當地一般租金的行情,用以計算租賃收入,繳納綜合所得稅。

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該局舉例說明,甲君並未列報其所有房屋的租賃所得,該局查明該地址設有營業稅籍,於是參考當地的租金及費用標準核定租賃所得,對甲君課以綜合所得稅。甲君申請復查,主張該房屋是無償提供給兄長使用,並未收取租金。該局復查後,查明甲君之兄長確實於該地址經營民宿,而予以駁回。

根據所得稅法第14條第1項第5類第4款規定,將財產借給他人使用,除了經查明是無償且非營業使用外,應該參考當地租金的一般情況,計算租賃收入,繳納所得稅。

該局補充說明,法規中所稱的「他人」,意指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。

因此,甲君將房屋無償提供給兄長作經營民宿使用,雖然未收取租金或押金,但因兄長的身分被認定為「他人」,仍然應該依照所得稅法之規定報稅。

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作者:劉韋德(執業律師)

報載最近有個判決,某屋主將一間在十三樓的房屋租出去,不料承租人的母親從該屋跳樓輕生,之後屋主賣屋,買方以「凶宅」為由砍價,導致屋主交易價格比鄰近房屋少了七百多萬,憤而向承租人起訴求償,但台北地院以「沒有冤屈自願跳樓,不算凶宅」,判屋主敗訴。

把人家的房子變成凶宅要賠嗎?  

這個判決至今司法院尚未公布,但若報導屬實,那麼法院對不動產交易的認知真的和實務差太遠了。

首先,所有自殺的案件,不論動機為何,用哪一種方法自殺,一定都是當事人自願的,否則就不是自殺;至於有沒有冤屈,交易上不是重點,重點在於曾經有人「在這裡」或「從這裡」自殺,因為這個自殺的事實,導致市場接受度差,進而產生價值減損,買方不會因為「沒有冤屈」的自殺就認為不是凶宅,況且內政部在97年也明文解釋過跳樓自殺算是凶宅,因此法院的這個見解,真的是跟實務差距太遠了。

事實上,這類案件爭議最大的,並不是「無冤自殺」是否算凶宅,而是承租人對其家屬、使用人、同居人在屋內自殺,到底是否要負責?

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

房客怕遇到惡房東,房東也怕租霸來搗亂!日前有媒體報導,新北市三重區1名屋主將房屋出租,等到待收回自用時,房客卻「反客為主」霸佔不遷離,演變為房東只能在外租屋。其實,為求房東、房客租屋保障,透過租約公證就能跳過訴訟程序,最快1個月便可由法院完成強制執行,將房屋取回。

房屋租賃契約公證可保障租賃雙方在法律上的權益。(好房網News記者陳韋帆攝影)

租屋二三事/租房合約公證你該這樣做  
出租、承租房屋最怕遇到租屋糾紛,尤其從發存證信函催告、訴訟判決申請至等待判決結果,最少需要半年,但若雙方完成簽約後,至法院或民間公證單位進行租賃契約公證,那麼遇到糾紛時,便可直接由公權力介入。 尤其對房東而言,房客欠繳租金、租期屆滿尚未搬離租屋處,一旦租約經法院公證,可直接由法院強制執行;對房客來說,也不用擔心押金遭房東惡意扣留等問題,更尤其當契約轉變成「不定期租約」時,有公證的契約更可以《土地法》為法源,透過法院收回房屋。 由於法院辦理公證等待時間較長,民眾可透過民間公證處,進行租賃契約公證,以一般住宅租件來說,大約1500元就能完成契約公證。房客不妨可向房東爭取契約公證,費用可由雙方均攤。 不過,1位匿名投資包租公Z先生卻透露,其實一般住租賃市場,99%房東不願意將租約公證,因為一旦公證就必須繳納租賃所得稅,加上他自己持有的物件是為了避開奢侈稅2年閉鎖期,假若公證租約,不僅要繳租賃所得,更不符合奢侈稅自用住宅條件。 Z先生指出,雖然目前沒有房客要求過公證租約,但他都會跟房客提醒,願意減少月租,要求房客不能報稅、公證、遷入戶籍與申請租金補貼,就是為了避稅。Z先生說,目前台灣租賃市場,僅有商用不動產因租約長、月租金高,才會有公證需求。 不過,由於近年租屋糾紛頻傳,租客若承租的租期較長或月租金較高,還是透過租賃契約公證,未來才能避免夜長夢多。
引用:http://news.housefun.com.tw/news/article/853229102994.html


 

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記者陳昭宗/雲林報導

近來有許多民眾詢問,其房屋出租當住家用並無營業,為何會收到補繳之地價稅單。稅務局表示,為健全地價稅稅籍、遏止逃漏稅並維護租稅公平,目前正值地價稅清查期間,正蒐集承租人申請租金補貼、所得稅申報租賃扣除額及法院公證租賃等資料查核勾稽,針對已申請自用住宅用地優惠稅率土地者,查有出租情事時,即改按一般用地稅率課徵。 

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稅務局指出,地價稅要適用自用住宅用地優惠稅率課徵,除了要有土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記外,且必須是無出租及無供營業使用。假設民眾自100年7月起將房屋出租他人非供自用,稅務局將自次年即101年起改按一般用地稅率課徵,並依法補徵差額之地價稅;如係全年供出租使用,則自出租當年起即改課一般用地稅率。另外房屋稅部分,自104年起,出租房屋,因實際非供自住,不得申請住家用自住稅率。 

稅務局特別提醒民眾,如有自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地,已出租或供營業使用或全戶戶籍遷出,應即向土地所在地之稽徵機關申報恢復按一般用地稅率課徵,以免被補稅外,還有可能被處以罰鍰。

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進入暑假,不少離鄉背井的學生族都有租屋需求,更有人是生平第一次租屋,對於怎麼挑屋、簽約、談租金等等都沒經驗,很容易平白蒙受損失。專家觀察,包括治安隱私、消防安全、內外環境、電費、議價等環節,往往是學生族最常忽略之處,簽約前務必當心。 1  
學生族因為涉世未深,時常不小心陷入租屋陷阱之中。(好房網News記者陳韋帆攝) 

治安隱私: 最好選擇有管理員的大樓,雖然得繳管理費,但管理室可負責24小時門禁保全、代收信件、清理垃圾,這些服務對女生尤其方便,若是獨居女生,不妨在門口擺放男鞋,以達到嚇阻歹徒效果;挑屋時也可趁機向鄰居打聽,同一棟樓住戶是否有怪異住戶,做為抉擇參考。 個人隱私極為重要,除非取得租客同意,否則房東雖為房屋所有權人,擅自進入租屋仍屬於違法行為,租客可以提告。 消防安全: 中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,不要貪小便宜,鐵皮加蓋、結構危險的違建能免則免,還有一些房東將整層住家以輕隔間方式隔成數間小套房、雅房,要特別檢查建材的防火性,否則一旦發生火災將會整排遭殃。 內外環境: 全國不動產企研室主任張瀞勻指出,從外部環境來看,建議避開高架橋第一排,不僅噪音惱人,橋下時常成為治安死角或廢棄物棄置所,生活品質大打折扣;在夜市旁邊租屋也得三思,蟑螂老鼠往往伴隨而來,且人口往來複雜、街道較為髒亂;此外鄰近工業區的租屋,夜晚人煙稀少較容易發生治安事件。 至於內部環境,可查看電線路徑及電箱有無焦黑痕跡,並挑選有對外窗戶的房屋,才不會因為濕氣重,住久了身體出問題。室內家具、家電若在入住之前已損壞,要先請求房東修繕。 電費: 坊間習慣將租屋電費另計的房東,電費依照冬季、夏季不同,平均每度收費高達5.5到6元,足足是台電公司原始費率的2到3倍之多,時常使用電腦、電視、冰箱、冷氣等設備的學生族,電費帳單很容易飆破數百元。與房東簽約前,務必先確認是獨立電表或公共電表,若為後者,要註明電費分攤方式。 議價: 江龍名說,與上班族租屋不同,租給學生的房東習慣以每學期計價,因此就算寒、暑假要返鄉,房租仍然照算,這點租客要有認知。張瀞勻說,學生族可找同學合租整層住家,用「團購」的概念跟房東殺價,或在財力許可範圍,向房東提議房租改為季繳、年繳,以換取較大議價空間。 其他: 對於房東提到的賣場、公車站、捷運站等設施,最好實地走過一遍,才能確認是否屬實;另在確定簽約前,別太早付給房東訂金,一旦後悔可是拿不回來的。

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房屋租賃契約要不要公證呢?


公證是指一個法律行為(例如房屋租賃契約)由雙方當事人在公證人的法律專業協助下共同完成,完成公證後的法律行為,由公證人做成公證書交付給立約雙方。公證書在文書的效力上與一般私文書(例如私人間簽訂的契約或律師見證的契約)完全不同,主要有兩大效力,一是證據力,二是執行力。

證據力是指法律上賦予公證書在有紛爭時的證據能力,沒有經過公證的私文書在效力上是可以去爭執的,但經過公證的契約做成公證書當事人之間就該法律行為幾乎不能在訴訟上再去爭執,因為公證人是司法人員,做成的公證書包括所附的契約是公文書,有強大的證據力,與律師見證的契約不可相提並論。

執行力是我國公證法與強制執行法所賦予公證書的另一效力,亦即經過公證的法律行為若有約定可以強制執行,則當有違約時,當事人不用再經過訴訟程序,可以直接向法院民事執行處申請強制執行,省去了漫長的訴訟程序及舉證的困擾以及訴訟上的花費。

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很多房東都有遇到或聽過壞房客的經驗,於是心裡就想下次出租房子一定要去法院公證,可是要怎麼辦理租約公證呢? 第一、房客要帶 [ 身分證正本 ] 及 [ 印章 ] ,房東要帶身分證正本、印章、最近一期房屋稅單、房屋所有權狀 第二、於法院上班時間前往法院公證處 第三、向法院購買 法院版租約三張,公證書三張,公證請求書一張 ( 總共約5元 ) 第四、利用複寫紙填寫租約及公證書各三份,複寫紙法院有提供,公證書及公證請求書的內容是一樣的,只填寫雙方的姓名、性別、身分證字號、戶籍地址、通訊電話等資料,蓋章完後送件 第五、公證人審查雙方的身分證正本,房東的稅單權狀均交由公證人審查後當場發回,雙方並需當場簽名由公證人核對其租約上的簽名 第六、繳公證費,公證費是按 房租比例 換算,租金高繳高,租金低繳低,一般一兩萬元月租的房子公證費大概一千元上下 (公證的主要目的是保障房東的權利,一般由房東提出公證的要求,公證費由房東支付,不過近來各出一半的方式也漸漸採用,法律對此無明文規定) 第七、法院專人用印後,法院留存一份,租賃雙方各一份 第八、結束回家,整個過程如不計排隊掛號的時間,約一個小時 注 意 事 項一,證件一定要帶齊全,少帶一樣都不行 二,如房東本人不能到法院現場可委託別人代理,代理人除上述證件外,尚需房東印鑑章、房東印鑑證明、房東及代理人身分證、委託書,少一樣都不行 p>

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在VEMMA真的沒有失敗的問題,只有時間的問題,以及你是不是真的"全心投入"~~~


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