何謂優先購買權? 誰有優先購買權？ @ 李長津@房地產生活情報站

什麼情況下可以聲請優先購買權？對不動產優先購買權人之通知事項

優先購買權屬關係複雜：

有『先天條件』：原本共有關係、物權優先地位、法律、法規賦予等，地位附與優先購買權。

有『後天條件』：租地建屋、時效完成取得、出質、出典、租地耕作，創造優先購買權。

一、	何謂優先購買權？

簡單的說，優先購買權亦稱優先承買權，簡稱先買權，乃特定人依合約或法律之規定，於所有人出賣其財產權時，有依所有人(出賣人)與第三人(買受人)所約定之相同條件優先購買（承購）買賣標的物之權利。其中法定優先承買權就是由法律規定優先其他承買人先買之權力。

例如民法第824條第6項規定：

變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

土地法第34-1條第4項規定：

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

土地法第104條第1項規定：

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

土地法第107條第1項規定：

出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。

二、	土地法第34條之1第4項所規定之共有人優先購買權之辦理原則

有關土地法第34條之1之執行，內政部訂有「土地法第三十四條之一執行要點」之規定，依照該要點第11條規定：

土地法第34條之1第4項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：

（一)部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。

（二)徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。

（三)他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。

（四)區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者，他共有人無本條項優先購買權之適用。

（五)本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。

（六)本法條之優先購買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七條規定。

（七)共有人之應有部分被法院查封，不影響其優先購買權之行使。

（八)權利人持執行法院依強制執行法第九十七條發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分土地移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。

（九)他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。

上述條文已很清楚說明土地法第34條之1第4項所規定之共有人優先購買權之辦理原則，其中第（二)、（四)、（六)點應特別注意，其中第（二)點指出優先購買權人應於接到出賣通知後十日內表示是否優先購買，優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄；第（四)點指出一般「公寓大廈」或是俗稱之「假透天」建物連同其基地應有部分賣給第三人（一般買受人），社區中其他共有人無優先購買權之適用；第（六)點指出土地法第34條之1第4項所規定之共有人優先購買權與土地法第104條所規定之基地地上權人、典權人（或承租人）優先購買權或第107條所規定之承租人優先承買或承典耕地競合時，應優先適用土地法第104條或第107條之規定。

為使讀者更加了解法規之規定，茲舉一例說明前述有關優先購買權競合之處理原則：

範例：

於民國84年第二次土地登記專業代理人考試「土地法規」一科之第三題題目為：甲乙二人共有一建築基地，持分各二分之一，丙為該基地之地上權人，並已擁有地上之房屋所有權；試問當乙出賣其應有部分時，就甲和丙二人之優先購買權而言，應以誰優先？其理由為何？

解答：

依照土地法第34-1條第4項規定：

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

故當乙出賣其應有部分時，共有人甲有優先購買權。

依照土地法第34-1條執行要點第11條第1項規定：

部分共有人依本條相關規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。

故當乙出賣其應有部分時，通知他共有人甲是否願意優先購買。

另依照土地法第104條第1項規定：

故當乙出賣其應有部分時，地上權人丙有依同樣條件優先購買之權。

故甲和丙二人均有優先購買權。

土地法第34-1條執行要點第11條第6項規定：

本法條之優先購買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七條相關規定。

故甲和丙二人之優先購買權應以地上權人丙優先。

三、	如優先承買權人放棄其優先承買權，應如何申請土地移轉登記？

依照土地登記規則第97條相關規定：

申請土地權利移轉登記時，依民法物權編施行法第八條之五第三項、第五項、土地法第三十四條之一第四項、農地重劃條例第五條第二款、第三款或文化資產保存法第二十八條相關規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。

依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。

依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。

四、

結論

本期電子週報已針對「優先購買權」之定義、辦理原則及登記方式等部分作說明，一般來說，若以優先購買權之效力作為區分之原則，可分為債權效力及物權效力等2種，例如前述土地法第34-1條第4項所規定之共有人優先購買權即為債權效力之優先購買權，權利人在買賣標的物移轉於買受人後，即不得對買受人主張優先購買權；土地法第104、107條所規定之先買權即為物權效力之優先購買權，權利人在買賣標的物移轉於買受人後，亦得對買受人主張優先購買權。　

共有不動產 -3優先購買權問題

優先購買權意義 :

立法意旨：土地法第34條之1第4項共有人之優先購買權，立法意旨在減少共有人數或化共有為單獨所有。權利人於不動產之所有權人出售其不動產時，得主張依同樣條件優先於第三人承買之權利。

優先購買權行使要件：

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其行使要件如下：

共有土地始可適用。共有包括分別共有與公同共有均可適用。

僅限於買賣時始可適用，至於贈與、繼承等不在適用之列。

優先承購須以同一價格，始價格不同自無優先購買權之適用。

優先購買權限於他共有人，他共有人可以共同或單獨承受，至於他共有人中之何人承受，由出賣之共有人指定。

優先購買權說明 :

亦即土地或建物『出售』於『第三人』時，有權主張按『同樣條件』優先購買之權。其可分為下列兩種：

意定優先購買權：基於當事人間之契約約定者。一般而言，意定優先購買權具債權效力，須經辦理預告登記以後，才能產生物權效力。

法定優先購買權：基於法律明文規定而發生者。依各該法律有物權效力或債權效力。

共有土地共有人之優先購買權僅具債權效力，即出賣人未通知優先購買權人，而與第三人簽訂買賣契約，其契約仍然有效，此時優先購買權人僅得向出賣人請求損害賠償。

該優先購買權不僅屬賣方與優先購買權人之權利義務關係，亦及於第三人(即賣方若未通知優先購買權人而將不動產出售、登記予第三人時，優先購買權人可訴請塗銷第三人已登記之所有權)，稱為物權性質，亦謂法定優先購買權。

該優先購買權僅屬賣方與優先購買權人間之權利義務關係，並無及於第三人(即賣方若未通知優先購買權人而將不動產出售、登記予第三人時，優先購買權人僅得請求損害賠償)，稱為債權性質，亦謂意定優先購買權。

當物權性質與債權性質優先購買權競合時，以物權性質優先購買權優先行使。

物權性質相關規定陳述如下：

依土地法104條規定，其精神為促使「房屋所有人」與「土地所有權人」為同一人，以增進土地利用。基地出賣時，地上權人、典權人或承租人(租地建屋之人)有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。物權性質競合處理其順序以登記之先後定之。前述各項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權(物權性質)人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

按土地法第一○七條及第三十四條之一第四項分別規定：「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。」及「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」。依土地法107條規定，其精神為藉「耕者有其田」，以增進土地利用。另依耕地三七五減租條例第十五條規定：「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」

依國民住宅條例第19條第2項規定，國民住宅及基地之承購人出售其國宅及基地時，國民住宅機關有優先購買權。

債權性質相關規定陳述如下：

依土地法34-1條第4項規定，藉希望「減少共有人人數」，以增進土地利用。規定共有人出賣其應有部份時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

依土地法73-1條第3項規定，未辦繼承經公告、列管之土地或建築改良物，於標售前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

依土地法219條第4項及土地徵收條例第59條規定，私有土地經依徵收計劃使用後，經過都市計畫變更原使用目地，土地管理機關標售該土地時，應公告一個月，被徵收之原土地所權人或其繼承人有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

依農地重劃條例第5、23條第3項規定，農地重劃區內之耕地出售時，承租人、現耕之他共有人或毗連耕地之現耕所有權人依序有優先購買權。

依文化資產保存法第31條第2項規定，私有古蹟所有權轉移時，除繼承外，政府有優先購買權；其性質不宜私有或管理不當致有滅失或減損其價值之虞者，得予徵收。

依建築法第45條第2項及依建築法第45條第1項規定徵收基地最小面積之寬度及深度範圍內之土地，於標售時，原徵收申請人有優先購買權。

依農村社區土地重劃條例第29條第2項規定，農村社區重劃區之抵價地標售時，重劃區內土地所有權人或設籍者有優先購買權。優先購買權的法律性質屬於「形成權」，不需要義務人的承諾，惟此項形成權附有停止條件，要等到義務人出售不動產給第三人時，才可以行使。「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如下：1.出租耕地之承租人。2.共有土地現耕之他共有人。3.毗連耕地之現耕所有權人。」

承租人行使優先購買權有限制 :

所謂優先購買權，指法律規定，於所有權人將其房地所有權出賣與其他人時，特定人有按同一條件優先購買之權利。諸如依土地法第 34 條之一、第 73 條之一、第 104 條、第10 條、耕地三七五減租條例第 15 條、國民住宅條例第 19條、農地重劃條例第五條暨民法第 46 條之二等。例如，土地法第 34 條之一為減少共有人之人數，以促進土地利用，特規定共有人過半數及面積過半數，或面積過三分之二時，不同意出售之地主，其土地將依法被出售，但有優先購買之權利，此優先購買權乃法律所明訂，如未明訂者，則無優先購買權。

民法第 426 條，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權。條文規定租地建屋才有優先購買權，地主與房屋不同人各自出賣時，互有優先購買權。

土地法第 104 條，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。以上規定亦與民法相同，唯無權占用基地建屋，租地建屋之承租人未建築房屋，均不得適用優先購買權。

依司法院解釋及相關法律規定，租用房屋及基地，於出租人出賣房屋及基地，承租人不得主張優先購買權。所以承租人對於房地出售不得主張優先購買權。承租人承租出租人之房地，出租人出賣房地時，依法無優先購買權之適用，所以，出租人出賣時，不必通知承租人是否優先購買。

共有人之間產權移轉他共有人無優先權之適用 :

有關陳麗君女士代理義務人林再興先生、權利人兼共有人陳徐香女士申辦貴市信義區虎林段一小段五七四地號土地買賣所有權移轉登記疑義乙案，復請查照。

內授中辦地字第0920010188 號 : 查「土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第3人買受共有人之應有部分時，承認其他共同人享有優先承購權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為上開土地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳○卿、陳○通之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權。」、「共有人間互為買賣應有部分時，無土地法第34條之1第4項規定適用之餘地。」前經最高法院72年度台抗字第94號判例及83年度台上字第一七一三號裁判在案，本案係共有人間互為買賣應有部分，其他共有人自不得依土地法第三十四條之一第四項規定主張優先購買權；另查土地法第34條之1執行要點第10點第十款係規範共有人出賣其應有部分予第3人時，如有2人以上之他共有人主張優先購買權時，其優先購買之部分應如何定之之規定，併予敘明。

土地房屋分屬不同所有人其間相互優先購買權通知之推定 :

內授中辦地字第0920001895號 , 民法第425條之1之執行，限於在該法條增訂施行後，土地及其上房屋同時或先後讓與相異之人時，始有其適用。又若出賣人以書面通知優先承買人而通知不到時，得類推適用民法第97條之規定。

案經函准法務部92年11月10日法律決字第0920045280號函釋略以：「…二、…民法第426條之1係88年4月21日增訂之規定，…，從而應自上開修正條文施行之日起始有其適用。三、又『…土地法第104條、第107條規定之基地、房屋或耕地出賣人，通知優先購買權人是否優先購買，如有合於上開（民法第97條）規定之情形，自可向該管法院聲請以公示送達為意思表示之通知。…』，係司法院於83年4月26日以（83）秘台廳民一字第07800號函所釋示，則民法第425條之1之租賃關係於類推適用民法第426條之2及土地法第104條有關基地租賃優先承買權之規定時，依上開司法院函釋意旨，出賣人以書面通知優先承買人而送達不到者，自得類推適用民法第97條之規定。…」，是以，本案申辦建物買賣移轉登記，因該建物與其坐落之土地，係於前開法條增訂前即分屬不同之所有權人，自不受前開民法之規範。本部同意貴府所擬意見，即民法第425條之1之執行，應限於在該法條增訂施行後，土地及其上房屋同時或先後讓與相異之人時，始有其適用。至民法第425條之1有關租賃關係於類推民法第426條之2及土地法第104條有關基地租賃優先承買權之規定，出賣人若以書面通知優先承買人而通知不到時，亦自得類推適用民法第97條之規定。

數位他共有人主張優先購買權時，非由出賣人有權決定 :

台內中地字第0910085041號 ,檢送研商「部分共有人依據土地法第三十四條之一處分共有土地，可否由共有人之一承受疑義」會議紀錄乙份，請查照。結論：一、有關土地法第三十四條之一執行爭議問題，應請地政司積極循修法途徑徹底解決。二、於法條尚未修正前，為因應最高行政法院九十一年度判字第二一四號判決所指爭點，應先就土地法第三十四條之一執行要點第十點（一）條文修正為：「部分共有人依本法條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。」。三、基於優先購買權之性質屬形成權，以意思表示向出賣應有部分之共有人為之，即生效力，故對於聲明優先購買之共有人，應依其應有部分之比率共同優先承買。故土地法第三十四條之一執行要點第十點（十）應修正為：「他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張先購買權人之應有部分比率定之。」。四、各直轄市、縣（市）政府爾後如涉及行政訴訟案件，宜商請法制單位人員協助撰擬答辯書狀或代理出庭辯論。五、前開結論二、三請地政司循法制程序辦理。

共有人主張優先購買權之時效認定 :

發文字號：法律決字第0920008002號

主旨：關於黃○○先生等4人申請依土地法第34條之1規定出賣共有土地全部時，部分共有人主張優先購買權之時效認定疑義乙案，本部意見如說明。請　查照參考。

說　　明：

一、按土地法第34條之1第四項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」上開徵詢他共有人是否優先承購之行為，其法律性質為意思通知，旨在促請他共有人行使優先承購權（最高法院78年度台上字第1896號、83年度台上字第3025號判決參照）。至於徵詢之程序，土地法第34條之1執行要點第10點第二款規定：「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」上開出賣通知其生效時點之認定，前經本部於79年4月11日以法79律字第4884號函釋略以：「按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力，民法第九十五條第一項前段定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容之客觀狀態而言。……關於基地或房屋所有權人依土地法第一百零四條規定，對於優先購買權人所為之出賣通知，雖非屬意思表示，而係屬準法律行為，惟得類推適用上開法條之規定。」準此，部分共有人依土地法第34條之1第4項規定出賣其應有部分時，他共有人於接到出賣通知後10日內所為之優先購買與否之表示，其生效時點應類推適用民法第95條第1項前段規定採到達主義，亦即以該優先購買與否之表示達到相對人時始發生效力。

二、另行政程序法第49條規定：「基於法規之申請，以掛號郵寄方式向行政機關提出者，以交郵當日之郵戳為準。」其立法目的係因郵寄期間往往非申請人所能掌握，故將郵送期間予以扣除，俾免申請人因其延誤而遲誤法規規定期間或損及其他法律上之權益。惟上開規定適用之前提為人民基於法規向行政機關有所申請而言，而本件共有人間有關優先購買之通知，為私權事項，並無行政程序法第四十九條規定之適用，併此指明供參。

優先購買權拋棄書

立拋棄書人　，茲就縣市區鄉鎮段小段地號土地　　筆，本人原已承租之土地所有權，提出本書檢附印鑑證明佐證，證明本人確實對上述土地所有權於本次移轉時(拍定人：　　　)，同意拋棄優先承購權，無訛！