購買房屋是人生一件大事,但購買法拍屋牽涉到許多法律問題及應注意事項,在沒有作好充足準備之前,往往會吃許多悶虧,因此購買法拍屋前應自己作好功課及相關準備事宜,並細心找尋符合自己需求的法拍屋,如此才能降低購屋風險,找到適合自己的法拍屋。

法拍屋 3

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要看得懂法拍,要先學會專有名詞:

◎點交: 拍賣之不動產是否點交,均會記載於拍賣公告,要注意拍賣公告。

 

買中古房屋,怕產權不清楚;標購法拍屋,產權最清楚,價錢又便宜,但點交房屋最麻煩;不點交房子糾紛多,有點交的房子點交程序也很繁瑣;如何排除點交疑難,是投標法拍屋入門課題,目前拍賣案件點交狀況可歸類為以下五種: 

    1. 可確定點交(佔40%) : 查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會負責將房屋點交給得標人。
    2. 有條件點交(佔40%) : 查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。
    3. 確定不點交(佔10%) : 查封前即有租約,且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在,此租約便無法被法院排除;通常此類案件,債務人牽涉偽造文書之刑責居多,遇上強勢的債權銀行,便會另行訴訟排除。銀行未排除之前,投標人有很大的投標風險。
    4. 點交變不點交(佔5%) : 拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。當標得此類型案件,如不願承受不點交的麻煩,就要保握時效,向法院據理力爭,請求撤銷拍賣,返還投標價金;縱然耗費心力,但總是亡羊補牢,避免「不點交」風險。
    5. 不點交變點交(佔5%) : 拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得「權利移轉證書」即可自行開鎖點交房屋。

 

◎承受: 開標日無人應買或出價未達底價時,債權人可於開標日法官宣示有無債權人欲承受時,當場表示願依拍賣底價承受。

◎再拍賣: 第一次拍賣不成,法官可減價再定期拍賣。

◎特別變賣: 經過兩次減價拍賣不成,債權人又不願承受時,法院會公告願買受該不動產者,得於三個月內依原定拍賣條件為應買之表示。前項所定三個月內,無人應買前,債權人亦得聲請另行估價或減價拍賣,如仍未拍定或由債權人承受或債權人未於該三個月內聲請另行估價或減價拍賣者,視為撤回該不動產之執行。

法拍物件資料,以司法院公告為準產權登記以登記謄本為主 

 

法拍屋投標流程: 

1. 至法院服務處索取投標單信封(信封內有投標單及保證金信封)。 

2. 開立當地台銀支票作為投標保證金(保證金金額依法院規定)。 

3. 填寫投標單。 

4. 於投標日攜帶身分證及印章,在時間內至法院投標室將投標單投入,開標後,沒得標者,當場領回保證金,得標者則留下辦理手續。 

 

投標前注意事項: 

1. 租賃權問題: 查明拍賣標的物是否有租賃權存在,法院有無排除。 

2. 抵押權問題︰ 一般拍定後抵押權均可塗銷但經協議且同意者例外。 

3. 點交問題: 標的物如有人承租或被佔用情形,法院通常都不辦理點交,標購人須與佔用者協調,在過程中教麻煩且可能要花費一筆錢才能解決或另行起訴。 

4. 標購資格: 考量標的物是否有承購資格之限制(如國宅或工業用地或農地等),瞭解本身是否符合資格才去投標。 

5. 優先購買權: 查明該標的物是否有其他人有優先購買權,如地上權人、共有人、承租人等。 

 

 法拍屋得標後流程: 

1. 得標後7日內要付清尾款。 

2. 開14日內將收到法院開出之「權利移轉證明書」,即可依此證明書辦理過戶。 

3. 如果得標物是不點交,則已經不關法院的事,如果是有點交的話,則要寫點交狀,法院才會執行第一次的點交驅逐原住戶。 

4. 如果原住戶沒有依約搬離,則再請第二次點交時可請搬家公司會同法院書記官與管區,將原住戶驅逐。 依約搬離,則再請第二次點交時可請搬家公司會同法院書記官與管區,將原住戶驅逐。 

 

法拍屋過戶相關費用: 依稅法規定之納稅義務人及一般交易習慣買賣雙方所衍生之稅捐,土地增值稅由賣方負擔,建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅依公平、習慣原則,於房地實際交屋日前稅費由賣方負責 繳納,交屋日後衍生稅費由買方繳納,其他費用如水、電費、瓦斯費、管理費等一比照辦理。其他協議應繳之費用亦應於不動產買賣契約書中詳載,以防日後爭議。以下茲就 買方應負擔之稅費表列如下:

1. 監證費: 按契約書所載價值課徵百分之一,辦理地點在鄉鎮6市區公所。 

2. 公證費: 按契約書所載價值課徵千分之一,辦理地點在地方法院公證處。(註:監證費與公證費擇一辦理) 

3. 印花稅: 按照買賣合約貼足千分之一的印花。 

4. 契 稅: 不動產因買賣而取得所有權者,需繳納的契稅為契價的6%。 

5. 代書費: 一般而言,買賣約10,000~ 12,000元,設定抵押約3,000元,塗銷約1,500~2,000元,抵押權權利內容變更約3,000元。 

6. 教育捐: 不動產坐落於台灣省需加徵契稅之30%的教育捐。 

7. 地政規費: 過戶-不動產買賣價格(公契)之千分之一;設定抵押權-設定金額之千分之一。 

8. 書狀費: 視房屋、土地的筆數計算,每張八十元。  

標購法拍屋 ,我需要負擔的相關稅費有哪些   

購買法拍屋的方式及流程: 

一、司法院法拍屋查詢:司法院網站提供各法院拍賣的土地及房屋查詢及公告,可自行上司法院法拍屋公告作查詢。除各法院公告欄會於拍賣前十四天刊出公告外,另可由報紙、銀行網站、代書事務所及代標公司等管道取得相關法拍資訊。 

法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告,法官再詢問債權人、債務人表示竟見後,依其心證定出
第一次拍賣底價,如無人應買,就8折減價。
第二次拍賣,無人應買,再8折減價。
第三次拍賣,無人應買,就原價公告應買三個月。
公告應買,應買期三個月中,債權人可隨時提出8折減價特別拍賣。
特別拍賣,再無人應買,債權人只得承受,撤回案件或另行估價拍賣。 
另行估價拍賣後,又從第一次開始循還,法令表面上只能拍賣四次,其實幾乎無次數之限制。 

司法院法拍屋查詢說明: 

  1. 一般程序: 第一、二、三次拍賣及特別拍賣,可稱為「 定時間,比價錢 」,也就是司法院法拍屋查詢系統的「 一般程序 」,以標單看誰的出價最高才算得標。
  2. 應買公告: 而公告應買則稱「 定價錢,比時間 」,以第三次的底價,看誰的公告應買狀先進法院就算得標,也稱為「 應買公告 」。 法院收到公告應買狀,程序上還要詢問債人及債務人意見,但實際上只要第一位送狀,買到都沒有問題。
  3. 拍定價格:拍定價格查詢,意指拍賣有成交的查詢,原則上可查三個月內拍定案件,但不含流標或停拍案件。 

司法院網站提供各法院拍賣的土地及房屋查詢及公告,可自行上司法院法拍屋公告作查詢。 

1. 依據強制執行法第81條規定:「拍賣不動產,應由執行法院先期公告。」 

2. 公告方法: 

(1)揭示於執行法院及不動產所在地 本院公告處位於司法大廈內。 

(2)執行標的所在地之鄉鎮市(區)公所 

(3)新聞紙 債權人先墊費,刊登於公開發行各大報紙。 

(4)法院法拍屋網站:法拍屋網站如何進入:可由司法院網站進入:網址:http://www.judicial.gov.tw

(1)進入途徑如下: 司法院首頁(進入後點選左側)→查詢服務→法拍屋公告

(2)進入法拍屋公告後,可點選本院再依序查詢,例如依房屋坐落、拍賣日期、字號(案號)、最低價格、面積查詢。

(3)並於房屋地址/面積欄位點選,即可查詢拍賣公告全文。

(4)拍賣標的如果僅拍賣土地,請點選土地查詢。

二、籌措資金並評估還款能力: 標購法拍屋,依規定投標人須繳納20-30%的保證金,超過壹萬元者得以當地台銀支票繳納,未得標者法院退還投標人,因此在投標法拍屋前就必須先行籌措投標保證金。又得標後須於七日內繳清拍賣價金之尾款,以取得「不動產權利移轉證明書」,再辦理過戶,因此得標後之亦須籌措不動產轉移之尾款。( 此部分可以透過本行「法拍屋貸款」協助您籌措購買法拍屋之資金 )

三、選定拍賣物件: 依個人需求及負擔能力選定適合標的。

 拍賣公告事項: 本院不動產拍賣公告所載事項如下:

(1) 不動產所在地、種類、他項權利、權利範圍、拍賣最低價額:請注意:投標書應載明願出價額及總價。

(2) 保證金金額 請注意:投標時應依據公告所載繳納保證金(務必足額,否則標無效。)。

(3) 投標日時及場所 開始投標開標時間及場所請詳閱拍賣公告,投標人請準時到場投標,逾時不受理(開標時投標人請務必準時在場)。

勘察現場: 親赴現場勘察,以瞭解投標標的物之狀況。( 若購買本行法拍屋案件,本行法拍專員會協同您去了解屋況並加以說明)

(1) 標的物之標示與形狀。

(2) 臨路狀況與面寬是否有違建或地上物 。

(3) 是否有第三者占用,而影響點交。

(4) 週邊環境是否符合需求,同時調查同類型房子價格,以判定是否值得購買。

投標: 法拍屋的拍價訂定大約低於巿價二、三成,依規定投標人須繳納底標價20~30%的保證金.保證金在新台幣壹萬元以內者,得以千元大鈔放進封存袋內,超過壹萬元者,得以台灣銀行各分行簽發之支票或匯票,放進封存袋內,將袋口密封,並在封口處簽名或蓋章,未得標者,法院開標後如未得標,可於投標當日領回保證金。

如何填寫投標書:

(1) 投標人可向本院為民服務中心洽買投標書暨保證金封存袋

(2) 請填寫法院名稱,可依拍賣公告所載案號、標別、股別填寫。

(3) 請填寫投標人姓名、住址(請填寫與戶籍地相同之住址,如另有聯絡住址請另外載明)、聯絡電話、出生年月日、身分證統一編號等。如委託他人代理,請於委任狀欄位委任人、代理人均應簽名蓋章。代理人姓名、住址、聯絡電話、身分證統一號碼(最好附影本)請詳為填寫。

(4) 地號、建號、權利範圍可依拍賣公告內容填載,願出價額、總價,應達於底價,可等於或大於底價。

(5) 保證金封存袋填寫案號、投標人姓名、代理人姓名、簽章。 

     保證金之繳交: 

1. 保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票,放進保證金封存袋內。另請注意,個人票據,不得為保證金票據。 

2. 投標人將保證金放進保證金封存袋後,連同投標書投入票櫃。得標者,即以保證金抵充價款。 

3. 臺灣銀行基隆分行之支票視同現金,隨即開立正式收據。其餘票據則先開立臨時收據,待票據交換正式入帳,再開立正式收據。 

4. 未得標者由投標人當場領回。 

5. 保證金之抬頭 

(1) 保證金若抬頭為「臺灣基隆地方法院」,未得標者,逕向銀行辦理註銷抬頭。 

(2) 保證金若抬頭為投標人,請投標人務必背書後再放入投標袋內;若為投標人以外之人時,則該受款人應依票據法規定連續背書,再放入投標櫃內。 

(3) 得標後,繳納尾款之票據,其受款人應指定為臺灣基隆地方法院 

開標︰ 投標當日由競標者中出價最高者得標。

流標︰ 競標者投標價均低於底標,或無人投標謂之。

得標︰ 應在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款,並取得「不動產權利移轉證明書」。

 交付價金期限(即交付尾款之方法)

 1. 不動產如依法有優先承買權人時,待優先承買權人放棄優先承買確定後,另行通知繳款。(請注意:如優先承買權人主張優先承買時,投標人原繳納之保證金無息退還。) 

2. 除前款情形外,得標人不待通知即應於得標後七日內繳足全部價金,不得以任何理由要求延長繳款期限。 

3. 前二項之尾款可以現金或各銀行所簽發之銀行支票或本票受款人均指定為臺灣基隆地方法院逕向本院收費處繳款(如台南臺支以外支票,應俟入帳後開立正式收據)。

 未於七日內繳納尾款之效果 拍定人未繳足價金者,執行法院應再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者,原拍定人應負擔其差額。 

辦理所有權移轉登記: 取得「不動產權利移轉證明書」後並繳清契稅,持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章到地政事務所辦理所有權移轉登記。

十、向銀行申請貸款:辦妥過戶取得不動產所有權,可向各金融機構辦理抵押貸款。

 

Q問: 請問法拍屋網站中的一般程序應買公告差異是?

A 答: 不動產法拍的一般程序是指第一拍、第二拍(第一次減價拍賣)、第三拍(第二次減價拍賣),如果程序進行到第三拍仍未拍定時,即進入特別拍賣程序,此時法院會公告在三個月內,除特定人如債務人、違約未繳足價金之前次拍定人等之外,皆得依第三拍之拍賣底價聲請應買(此即應買公告),如逾三個月無人應買,或債權人聲請直接減價進行拍賣時,法院始會公告第四次拍賣(第三次減價拍賣)。 所以應買公告是在特別拍賣程序時所為的公告,惟此程序亦有人直接稱為第四拍,上開所指第四拍(第三次減價拍賣)則稱為第五拍。 參考法條: 強制執行法 第 91 條 拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額,而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者,執行法院應依該次拍賣所定之最低價額,將不動產交債權人承受,並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者,由執行法院定期再行拍賣。 依前項規定再行拍賣時,執行法院應酌減拍賣最低價額;酌減數額不得逾百分之二十。 第 92 條 再行拍賣期日,無人應買或應買人所出之最高價,未達於減定之拍賣最低價額者,準用前條之規定;如再行拍賣,其酌減數額,不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。 第 95 條 經二次減價拍賣而未拍定之不動產,債權人不願承受或依法不得承受時,執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者,得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示,執行法院得於詢問債權人及債務人意見後,許其買受。債權人復願為承受者,亦同。 前項三個月期限內,無人應買前,債權人亦得聲請停止前項拍賣,而另行估價或減價拍賣,如仍未拍定或由債權人承受,或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者,視為撤回該不動產之執行。 

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