作者:劉韋德(執業律師)

報載最近有個判決,某屋主將一間在十三樓的房屋租出去,不料承租人的母親從該屋跳樓輕生,之後屋主賣屋,買方以「凶宅」為由砍價,導致屋主交易價格比鄰近房屋少了七百多萬,憤而向承租人起訴求償,但台北地院以「沒有冤屈自願跳樓,不算凶宅」,判屋主敗訴。

把人家的房子變成凶宅要賠嗎?  

這個判決至今司法院尚未公布,但若報導屬實,那麼法院對不動產交易的認知真的和實務差太遠了。

首先,所有自殺的案件,不論動機為何,用哪一種方法自殺,一定都是當事人自願的,否則就不是自殺;至於有沒有冤屈,交易上不是重點,重點在於曾經有人「在這裡」或「從這裡」自殺,因為這個自殺的事實,導致市場接受度差,進而產生價值減損,買方不會因為「沒有冤屈」的自殺就認為不是凶宅,況且內政部在97年也明文解釋過跳樓自殺算是凶宅,因此法院的這個見解,真的是跟實務差距太遠了。

事實上,這類案件爭議最大的,並不是「無冤自殺」是否算凶宅,而是承租人對其家屬、使用人、同居人在屋內自殺,到底是否要負責?

最高法院在103年剛好有兩件類似的判決,案號分別為103年台上583號及103年台上584號,這兩個案子有很多相似之處。

這兩個案件,分別是承租方的家屬或受雇人在屋內自殺,房東認為承租方必須負責,故向法院起訴求償,一審時,兩個案件的屋主都敗訴,到了高等法院,兩個房東都逆轉勝,高院判決承租方必須負賠償責任,但到了最高法院,兩個房東又都敗訴,案件都被發回到高等法院,其中一個已經判決,將房東第一審的起訴駁回(103上更一字第39號),另一件目前高等法院則尚未判決。

最高法院將這兩案的高院判決撤銷發回理由,主要是認為雖有人在屋內自殺,但房屋本身並未遭受任何物理性變化,所有權未受侵害 (103年台上584號);或是自殺者主觀上係出於殘害自己生命之意思而為之,但是否具有侵害系爭房屋財產上利益之故意,仍有待調查,不得逕以其於房屋內自殺身亡,逕認其即具有侵害房屋財產利益之故意(103年台上583號)。

這兩個判決,都是最高法院同一庭的見解,但事實上,最高法院在這兩個案例中,並未能辨析凶宅對房屋價值的減損,往往更勝於一般物理性的毀損,房屋本身雖未遭受物理性變化,但屋主的所有權未必就未受侵害;再者,也沒有一個自殺者是故意為了讓房東房子價值減損而自殺的,所以重點應該是在自殺者對於因其自殺,將導致房屋產生價值減損是否有認知能力,如果有,則自殺者就應該對房屋價損有故意過失責任。

類似這種案件,情理上很兩難,因為自殺者可能是承租方的家屬或有密切關係之人,感情上已經很悲痛了,若還要承擔賠償責任,真是情何以堪;但站在房東的立場,一個房子無端變成凶宅,房價受到巨大損失,也是事實,法院用無冤屈、無侵害、無故意等理由判房東敗訴,是否就符合公平正義,仍值考量。

大學時,民法教授說,民法就是一部法益衡量法,民法必須在各個法益價值中去維持平衡,受損的要填補,但不可過度,加害的雖要賠償,但也要合理適度,法院用各種理由駁回房東的請求,是否就衡量了雙方的法益,應該還有討論空間,至少判決理由要更貼近一般人民的認知,否則很難讓人信服。 

引用:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20150917/693958/

 

 

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