李長津@房地產生活情報站

   
我想找房子，但是該怎麼開始呢? (這是許多人的心聲)
是自己上網到各家房仲看他們家的物件呢? 還是我該打電話給每一個品牌的業務員，這樣我就擁有每家最新產品的資料了…

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【房產達人】永慶房屋-買方購屋流程介紹
 

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經濟日報 聯合財經網
 
行政院推動房地合一稅，期望在立法院本會期內完成三讀。針對網路上流傳的房地合一實價課稅十個為什麼，財政部28日一一回應，以下為問答全文：
一、既然實價課稅，就要一致，買賣土地明明有虧損，為什麼還要我去繳土地增值稅？
 
答：房地合一稅制改革，不變動土地增值稅，且按稅基相減的方式排除重複課稅，使土地增值稅不受影響。土地增值稅係按公告土地現值計算之土地漲價總數額課稅，與房地合一按實價課徵所得稅不同。買賣土地如果有虧損，則免納所得稅。
 
二、我本來住台北，因為調到高雄工作，所以在當地買一間房子，後來公司裁員，我只好把高雄的房子賣掉，但是為什麼要被課到45%的重稅?
 
答：(一)非自願性出售，如果虧損並無所得，不課徵所得稅，與特銷稅不論盈虧均須課稅不同。
 
(二)換屋而出售自用住宅者，得享重購退稅之優惠（換大屋可全額退稅、換小屋可比例退稅）
 
(三)不重購且符合自住條件者，所得400萬元以內免稅，所得超過400萬元部分按10%優惠稅率課稅。
 
三、老爸花了2000萬買了一間房子，最近不幸往生。我繼承這間房子去賣，為什麼只能用800萬的土地公告現值、房屋評定現值當成本?而且在一年內賣掉，還要被課到45%的重稅?
 
答：出售繼承取得之房屋、土地，得將被繼承人持有房屋、土地之期間併計繼承人之持有期間，得以適用長期優惠稅率。至於被繼承人持有房屋、土地時已符合自用住宅之規定者，繼承人如繼續作自用住宅使用，即可適用自用住宅之租稅優惠。
 
四、我拿老家的土地跟建商合建，房子蓋好後我拿土地去換房子，除了要繳契稅、土地增值稅以外，還要繳很重的所得稅，政府為什麼不鼓勵我更新改建、促進土地利用呢?
 
答：(一)提供土地與建商合建分得房屋時，無所得稅問題。
 
(二)房屋出售時，如果土地係104年12月31日以前取得，該土地交易所得仍按舊制，免徵所得稅，房屋交易所得適用新制，且房屋持有期間以土地持有期間為準，以適用長期優惠稅率。
 
(三)房屋出售時，如果土地係105年1月1日以後取得，房屋、土地交易所得適用新制，持有期間得以土地持有期間為準，以適用長期優惠稅率。
 
五、為了擁有一間自己的房子，我跟我太太辛苦工作還房貸。最近因為家中急需要現金周轉，不得已要賣屋求現，為什麼房貸利息、房屋稅、地價稅都不能扣掉，政府不承認這些繳給銀行與政府的錢，還把這些支出當作獲利課稅，對我們小老百姓來說真不公平!
 
答：(一)計算出售房屋、土地交易所得時，於房地移轉登記前的相關稅費，均可列入成本費用減除，取得房地所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費等亦可扣除。
 
(二)現行自住房屋貸款利息已可於綜合所得稅列舉扣除。
 
(三)至房屋稅、地價稅性質上為使用房地之代價，屬生活費用之一部分，則不得自綜合所得總額中扣除。
 
六、法國出售主要住宅一戶免稅、德國出售持有3年以上自用住宅免稅、日本自用住宅有相當台幣810萬元免稅額、英國出售自用住宅不超過5,000平方公尺免稅、美國對過去5年中至少有2年以上用作自用住宅有50萬美元獲利免稅，為什麼對台灣人出售自用住宅只能有400萬元免稅額，且6年才能用一次？
 
答：(一)各國國情與房價均不同，對於自住房地優惠方式各有不同。
 
(二)有關自用住宅優惠，不能僅單看免稅額的多寡，須就整體不動產稅制考量，法國、德國、日本，甚至美國等國家，持有稅部分均較我國高出許多；而我國尚有重購退稅之優惠，自用住宅無論之前獲利多少，均可透過重購退稅將之前的資本利得全部退還，幾無課稅問題。
 
(三)無換屋單純出售自用住宅者，除所得400萬元以下免稅；超過400萬元部分，僅按10%優惠稅率課稅，已非常優惠。
 
(四)至400萬元以下免稅，係以房地交易金額2000萬元(2000萬以下交易件數約占總交易件數91.04%)計算，每年獲利率3%，自住房地倘持有6年後出售，總獲利率將近20%，使多數出售自用住宅之案件不受影響。
 
七、我家的土地被政府區段徵收，政府為了減少財務壓力，希望大家盡量領取抵價地，還告訴我們將來去賣抵價地時，土地增值稅可以打六折。可是為什麼還要我繳一筆全額的所得稅?
 
答：(一)被徵收土地，草案已明定免納所得稅。
 
(二)被徵收後領回抵價地未出售者，亦無課徵所得稅問題。
 
(三)至其領回抵價地後出售，其原持有被徵收土地之期間可併計，以適用長期優惠稅率，減輕其所得稅負。
 
八、因為景氣不好，我好不容易才把房子賣掉，但是國稅局卻認為我賣的價格低於行情，要用國稅局認定的標準來課我的所得稅，為什麼可以這麼不相信我？
 
答：房地合一按時價課稅，倘個人確實以低於行情價格出售，自應核實認定，無按標準調整問題。
 
九、我因為要貸款，在100年5月把土地信託給銀行，到了105年8月，這筆土地塗銷信託回到我名下，再賣的時候為什麼要用新制課到所得稅?
 
答： (一)我國所得稅法對於信託財產係採「導管」理論，納稅義務人出售該筆土地時，應以原始取得該筆土地之時點為準，計算持有期間。
 
(二)假設個人於100年5月把土地信託給銀行，105年8月塗銷信託後出售，取得時點在105年1月1日以前不適用新制，仍依舊制規定，土地免納所得稅。
 
十、都是一樣賣房子，公司賣都可明年5月繳，為什麼個人賣卻要一過戶就要在30天內馬上繳?
 
答： 房地合一課徵所得稅個人部分因採分離課稅，以比例稅率課徵，未合併個人綜合所得採累進稅率課徵，以簡政便民。
引用:經濟日報

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家居生活中，總有一些看似簡單的小問題，但是處理起來十分的麻煩，今天爲大家推薦一些家居生活小常識，希望能夠給大家的家居生活帶來更多的便利。
 
方法/步驟

1

浴室發黴的矽利康怎麽刷都刷不乾淨，只要用漂白水倒在衛生紙上，濕敷發黴處一天，隔天將衛生紙輕輕擦拭，馬上就可以乾乾淨淨的。

2

怕浴室的瓷磚長黴嗎?可用蠟燭把瓷磚的縫隙塗一塗。因爲蠟燭的蠟可以防水氣所以有預防長黴的效果。即使不小心長出了一點點的黴，用海綿沾水輕輕一擦就OK了。

3

把用過的茶包拿來當菜瓜布用，可以分解碗盤的油膩，另外也可以把茶包拿來當室內除臭、鞋子防潮用。

4

超級有效殺蟑法，用家中的噴霧瓶清潔劑,或是自製洗衣粉泡泡水放進噴瓶中，每每看見蟑螂時對准它噴灑,一般來說3到5秒內它就死翹翹了,真的屢試不爽喔。

5

可用紙張覆蓋微波爐內部，不一定要用保鮮膜。 以抹布沾醋擦拭，使其清潔。 將檸檬水微波3～4分鐘，可消除微波爐異味，也可用來擦拭。

6

當不小心被機車上的黑油沾到衣服時，用點醋在汙漬上搓揉，再用洗碗精洗淨就會乾淨熘熘，跟新的一樣!

7

舊牙刷不只可刷平面，彎折45度後，可刷方形容器;多隻綁在一起可以充當洗瓶刷，對付圓形容器。

8

每次一打開垃圾桶，就有難聞的氣味撲鼻而來，就算剛換了垃圾袋， 長年累積的垃圾異味或是滲漏在桶內的臭味，總是讓人望而生畏。如果在垃圾桶底部放張報紙吸附濕氣，再放一塊炭，利用炭的多孔特性除濕淨化空氣，再經常更換報紙，就能將垃圾桶的臭味降至最低。

9

細頸口的小瓶子，手指頭都不容易伸進去，這時沒有細的奶瓶刷，真是不知道該怎麽洗。其實，如果你手邊剛好有做菜剩下的蛋殼，將一點碎蛋殼放進玻璃瓶中，加水搖晃就像搖泡沫紅茶的姿勢;幾分鐘後你會發現玻璃上的汙垢都洗掉了。用這種方法洗小瓶子，不用洗潔劑也可。

10

微波爐四壁的食物殘渣如果沒有立刻擦拭，乾了就很不容易清洗，千萬別用化學清潔劑，以免沒擦拭乾淨，下次使用時沾到食物上，也別用刀去刮，會刮壞爐子表面。 找個可用微波爐的小碗，內混合一大匙蘇打粉加半杯醋，加半杯水，置入微波爐內，以高溫加熱六分鍾，打開爐門，由於熱水蒸汽軟化汙垢，擦拭時就輕鬆了。 

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台南市建平五街的大樓，近30坪售228萬元，共有82人來搶，成為全台最熱門物件。台灣金聯提供
台灣金聯推百戶平價屋，25日申請截止，今日統計出爐，全台賣出60戶，共797人申請，但相較去年1886人，似乎買氣下降。目前需抽籤有43件，中籤率6%，將於6/2下午3點進行抽籤。
 
台北市釋出成功國宅1戶商辦，有13人申請。新北市僅賣出1戶金山溫泉宅，有11人登記。桃園、宜蘭地區銷售較佳，其中桃園6件全數完售，其中青山三街的大樓物件有16人登記，而宜蘭壯濱路的公寓則高達51人搶標。
 
台灣金聯公關劉添財表示，今年申請呈現北冷南熱，雙北買方多觀望，故感覺較不熱絡。桃園、宜蘭等外圍區域則多為自住需求買方，銷售較佳，這次搶手物件多具備交通、生活機能佳條件。
 
台中、彰化及南投地區9戶賣出8戶，其中，台中市崇德五路大樓有18人登記，而彰化縣員林鎮靜修段土地，多達55人申購。雲林、嘉義、台南19件賣出15件，全台最熱門就是台南市建平五街的大樓物件，近30坪、總價228萬元，共有82人來搶，亞軍為嘉義德明路公寓，也有76人排隊。至於高高屏地區44件賣22件，申購率5成。
 
劉添財分析，台中崇德五路的大樓物件蠻特別，因接近市中心，又鄰近交通要道台74線、國道1號中清交流道，加上挑高4米6可兼做店面，卻只有住宅價格，吸引多人申請。他也指出，不少物件申請都在擠在截止日，像高雄旗山大衛營山莊釋出22戶套房，最後共11戶登記，而屏東55萬元的店面也賣出了。
 
最熱門的是台南建平五街的大樓，全國不動產執行副總經理林泇廷分析，其周邊是單純住宅區，又有明星私校加持，且單價僅7萬元，低於當地中古屋大樓成交約8~11萬元，感覺買到有賺到。（于靜芳／台北報導）

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記者王玉樹／台北報導中央與地方政府紛祭農地農舍交易管控政策，嚴禁炒作，農地買盤急凍。據內政部成交資料，今年首季全台農地成交件數較去年同期衰退3成7，總成交金額286億元更大幅滑落5成2。可是今年前4月網路農地待售量卻年增7成。房仲研調單位研判，未來市場游資可能重回都會區布局中古屋。內政部實價登錄資料統計，今年首季全台農地成交件數僅5068件，比去年8071件大幅衰退3成7，與去年第4季相比，更少了4成6。總成交金額掉更多，去年第1季還有599.6億元，今年首季只剩下286.4億元，年減5成2。農地交易轉冷，但依據永慶房仲網今年1到4月釋出物件量，農地釋出量卻比去年同期暴增7成，顯示想拋售的人很多。永慶房產集團研發中心經理黃舒衛表示，如果未來開發限制定案，將使農地求售無門，「農地價格一定會大跌！」近年因航空城題材，農地被大肆炒作的桃園，首季交易年減件數也最多。整整3個月不到300件，較去年大幅減少7成。金額也從過去百億，下殺8成剩下不到32億元。澎湖件數雖少，但季減6成9，變化幅度最大。除此之外，台中市、宜蘭市、新竹縣市、苗栗縣也都出現腰斬現象，買氣降溫態勢相當明確。黃舒衛分析，像過去建商長期布局桃園農地，讓「清水變雞湯」，未來可能會變回「清水還是清水」。但市場游資還是很多，該單位研判將回流都會區，「可能布局捷運沿線、優質中古屋，支撐這些產品房價。」住商不動產企研室住任徐佳馨認為，農舍炒作未必斷絕，未來可能衍生買方「借名（農民）登記」與「資材室增建」來規避政策。且農委會新政策還要進立法院，在角力下，能否依目前規畫全數通過未定。對於炒作資金可能重回都會區，淡江大學產經系教授莊孟翰持不同意見，「現在房地產已沒有多大利潤，未必一定要投入啦，這些資金可能跑去股票或海外啊！」農地交易趨冷是好事，回歸正常可確保國內糧食來源穩定。引用:好房網

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記者吳順永／台南報導

台江國家公園管理處將於104年6月6日舉辦「親親水土─愛遊台江」自行車活動，利用無污染、健康、環保的交通工具─自行車，串連園區內多元的自然生態及人文景觀，並透過解說員的帶領，走入書中，一同深入走訪台江國家公園，探尋書中私房秘境，寫下專屬於您的台江故事。活動時間自上午8時30分至下午17時，由台管處集合出發，沿途經大員港、北汕尾海堤、鹿耳門安檢所、府城天險(鎮門宮)、鹿耳門天后宮、城西焚化廠、曾文溪口(忘憂湖)、城西青草崙綠道、鹿耳門天后宮，最後返回台管處，全程總計約40公里。行程中將認識鹽水溪河口生態、在地養殖產業、鹿耳門溪口(鎮門宮)歷史人文、鹿耳門天后宮、曾文溪地理變遷及防風林植物生態等，此外並與城西焚化廠合作，帶領民眾認識垃圾焚化廠的功能。本次活動免費，參與者需自備自行車，完成全程活動者將獲得「親親水土─愛遊台江」解說叢書1冊。活動於5月22日(星期五)上午10時起開放網路報名，名額40位，額滿截止。活動相關訊息及報名請至台江國家公園網站查詢（網址http：//www.tjnp.gov.tw），如有相關問題可洽解說教育課06-3910000轉506陳小姐，也歡迎到「台江國家公園facebook粉絲團」按讚及追蹤，掌握最新活動訊息。

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聯合報 王瑞興／財團法人亞洲土改與農發中心顧問（南投市）
 
違章工廠輔導合法，主要癥結有二，一是輔導工廠辦理登記，二為座落非都市土地配合編定為丁種建築用地。卅年前，曾決定就地合法，時值台灣經濟發展起飛時期，且環保意識未興，這項政策無絲毫阻力。
時隔多年，據估違章工廠增達六萬家，約百萬就業人口，既無法強制拆遷，又不能如昔就地合法。經濟部乃於民國九十九年六月二日修正工廠管理輔導法，規定九十七年三月十四日前既有低汙染之未登記工廠，其符合環保、消防、水利、水保等規定者，得於修法後二年內，繳交登記回饋金，申請補辦臨時工廠登記。復於一○三年一月修法展延至今年六月二日。

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     長津 離開工作10年 的 住商不動產  2015/4/7到永慶-台南安平店，
這1個多月來，長津一直在學習網路雲端，今天在此報告給所有關心長津的朋友，感恩有您的支持與肯定

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央行年內兩度降息掀起了很多買房人的熱情，因為抵押消費貸款不能用於買房首付款，而且最高的融資額度僅為100萬，一些缺少首付或者短期有融資需求的借款人則通過擔保公司或中介進行民間借貸，通過質押來實現快速融資。很多購房人對質押業務並不了解。 “偉嘉安捷”將銀行抵押消費貸款和民間質押業務從貸款額度、利率和放款周期三個方面進行對比，使借款人更加了解這種民間借貸形式。
 
貸款額度：抵押消費貸款額度100萬 二抵、質押抵押物五到七成
抵押貸款：“偉嘉安捷”指出，目前抵押消費貸款的最高上限額度“一刀切”為100萬，也就是說無論借款人名下房產評估值是多少，能在銀行申請貸款的額度上限都被嚴格控制在100萬以內，而且貸款的用途不能用於買房，所以很多缺少首付款或者想進行大額消費的借款人都會在額度上受到限制。

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2015-05-25 00:04:56 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
房地合一制施行前，換屋族必須注意重購退稅的門檻條件。財政部指出，新制實施前換屋者，仍要符合重購新屋是「以小換大、以低換高」的要件，且新屋價格高於舊屋僅能按房屋單價比較，並不包含土地。
財政部提醒換屋族注意，列報重購自用住宅扣抵稅額時，僅能就「房屋」部分的出售價格，與重購新屋的價額作比較，並非指「房屋及土地」的合計總價。

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【大成報記者黃司宇/苗栗報導】苗栗縣政府稅務局表示，地價稅自用住宅用地可享按千分之2稅率計徵的優惠，但須符合相關要件且於期限內提出申請方能適用。

稅務局指出，土地按自用住宅用地稅率繳納地價稅須符合土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地等要件，並於當年度9月22日前提出申請，符合者才可以自申請當年起適用。

稅務局進一步說明，自用住宅用地意指土地上須有房屋，也就是土地為建造房屋的坐落基地或法定空地方可。部分民眾誤以為只要是自己的土地就可以申請。例如，小新在104年3月買房，房屋坐落於竹南鎮A土地，104年4月繼承南庄鄉B土地，B土地為空地。104年5月11日申請A、B 2筆土地按自用住宅用地稅率課稅，經查證結果，A土地符合規定，自104年起按千分之2稅率繳納地價稅。B地號土地因係空地，不符自用住宅用地意義，仍按一般用地稅率課徵

稅務局提醒民眾，如欲申請地價稅自用住宅用地，可多利用稅務局網站提出申請，避免往返奔波。引用:http://mobile.n.yam.com/m/news.php?id=20150522048735

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