呂冠衡

常常會有人問我：理事長，您覺得房價到底是會漲？還是跌？現在可以買房子了嗎？政府一直打房有影響嗎？我想這是全台灣民眾共同的疑問？因此，本人願就這些問題提出以下觀點看法給大家參考：

圖為建案廣告示意圖，內容與本文無關。（資料照）

首先，房價會漲？或跌？不是政府說了算！也不是那些在電視上說天道地的所謂名嘴，專家可以說了算的！因為，我喜歡有憑有據來論述，所以，且讓我們用數據來說話，最具有參考價值：

一、2002年SARS時期，房市拋售潮？最後的結論卻是：原來是一場誤會！賣的人慘賠！買的人大賺！

大臺南會展中心正式宣布完工。(圖/臺南市政府經濟發展局、經濟部能源局提供)

位於沙崙智慧綠能科學城，具備展覽、演唱、小型體育賽事及會議等多元功能，斥資新臺幣20億元興建的大臺南會展中心，經過三年的施工，在日前正式宣布完工。隨著沙崙智慧綠能科學城相關建設已陸續到位，各場域進入營運階段後，搭配大臺南會展中心的啟用，預計將帶動臺南地區經濟發展另一段里程碑。

占地5.2公頃，位於高鐵臺南站旁的大臺南會展中心，展館空間整體分成三部分，分別是會議棟、展場棟及停車棟。展場棟室內設有可容納601個標準展格的展覽空間，一樓規劃有餐廳及可容納800人(可分隔為500人及300人)與1000人(可分隔為4間250人)的大型會議室，以及5間100人與3間20人的中小型會議室，可充分做為各種規模的商務會議或宴會空間彈性使用。停車棟則備有可停放小客車550輛、機車464輛的停車空間，戶外廣場則另可供250輛彈性停放。

鯨魚造型屋頂搭配古感紅磚牆  會展中心榮獲國家卓越建設獎

大臺南會展中心金屬屋頂結構，是由13組鋼構桁架，搭配台灣首次應用於室內的鋼纜設計，呈現出有如鯤鯓(鯨魚)一般的意象，也呼應著臺南「鯤鯓」的古名。展場內部採無柱設計，加上入口大廳高達13公尺，有如王城遺跡再現的巨型紅磚主牆，再搭配挑高天花板的玻璃鏡面設計，建築師成功打造室內展場寬闊無比的空間層次感。傑出的建築設計創意，使得大臺南會展中心已榮獲2019年國家卓越建設獎的肯定。

北市民眾延遲申報贈與稅，遭罰100多萬元。非新聞當事者。圖／聯合報系資料照片

一位住北投的70幾歲老先生，買了一棟房子給兒子，台北國稅局查到，發文通知老先生，要求他在收到公文後十日內申報贈與稅。公文由大樓管理員簽收，老先生恰好出國，幾天後回台北才看到公文，又過了好多天才去申報。已過了公文規定的「十日內」，老先生除了本稅之外，多繳了100多萬元的罰款。

個案發生在去年，台北國稅局官員說，老先生到國稅局說明時，說他有看到公文，但回台北之後，很快又出國去了，把申報這件事給「忘了」，待回國後再處理，已過了十日內期限，不是故意置之不理。

還不到國稅局開單，老先生就已經申報了，但還是吃了國稅局的罰單，而且罰了100多萬元。老先生向國稅局爭取未果，把本稅和罰款都繳了，並沒有申請復查。國稅局官員說，不是稅捐機關要為難納稅人，而是稅捐機關只能「依規定行事」。

官員指出，在這個個案中，有個「送達」的規定，納稅人平常比較不注意。現在住宅大廈多，很多住家的掛號信件、包裹都由大樓管理員或警衛代為簽收，只要管理員簽收了，就完成送達的程序。前述所謂「十日內」就從送達開始算。「是從管理員簽收開始算，而不是從老先生收到開始算。送達定義會這麼訂，是因為依一般程序，管理員都會把文件轉給當事人，而且會請當事人再簽收。」

台北購屋示意圖。報系資料照

老先生出錢幫國外的兒子在台北買了一棟房子，要算「現金」贈與？還是「不動產」贈與？兩者贈與稅和罰款差很多。台北國稅局最後依「不動產贈與」核稅，讓老先生省了逾千萬元稅款和罰款。

這位老先生住北投，出錢付款給賣方，買下不動產後，也沒有過到自己名下，直接過到兒子名下。這個案例讓台北國稅局有些傷腦筋：老先生是贈與現金？還是贈與不動產？

如果是贈與現金，依登錄的買賣實價，確認老先生付了約8,000萬元。個案發生在民國106年贈與稅率提高之前，適用10%的單一稅率，扣除220萬元免稅額，贈與稅約778萬元〔（8,000萬元贈與額－220萬元免稅額）×10%＝778萬元〕。

國稅局在去年查到這個個案，發文要求老先生申報贈與稅，老先生未在公文送達十日內申報。現金贈與案件依規定裁罰本稅的一倍，罰款778萬元。本稅加計一倍罰款，老先生要繳交約1556萬元。

一般人買房子，不太容易找到結構技師來鑑定，那麼，如何能以簡單的方法，大略判定房子結構的安全性呢？戴雲發教你提出6種行家會問的問題。

尚在興建中的預售屋或是新成屋，未經歷地震考驗，沒有裂縫可以觀察，必須靠自己詢問房屋抗震的相關設計值與施工問題，並請建商提出說明及施工照片證明，以了解房屋的結構安全防震程度。購屋者可以從以下6大問開始：

1.結構系統的優點
對於每位結構設計師來說，方方正正的結構平面是最安全穩固的結構系統，但許多建案在考慮建築美學及生活使用機能的需求後，結構系統規畫卻常出現不規則結構平面的設計。

你應該這麼問：「針對安全性，這幢建物的結構系統有什麼特別設計？」請建商或代銷公司說明此結構系統的優缺點，弄清楚所選購房屋的結構系統特點，才能安心進住。

1.  文元國小學區旁走路上學真方便
2.  10.88米大面寬,併排雙車庫,氣派大方
3.  6年屋,屋況如新,贈7台冷氣

買房的漏洞 

自從羅伯特推廣現金流之後，大家都覺得買屋出租賺錢超重要！

同時，大家也有一樣的問題：我根本買不起那些貴重的房地產，怎麼辦？誰說你一定要擁有房地產才能擁有現金流？

接下來，我將告訴你，就算沒有房地產，同樣擁有現金流的方法：文斌學生時代在新竹念工科系所，想當然，畢業後也直接到竹科工作。求學時，文斌都在租套房度過，十分羨慕房東靠收房租就能過著悠閒的生活，所以，文斌一直抱持著「想要當專職房東」的美夢。

工作幾年後，文斌存到2百萬元，此時，身旁的同事紛紛買車、結婚，文斌卻決定要去實踐他的房東夢想。

然後，悲劇發生了！看了10間房子後，文斌發現一件事：他不但買不起透天厝，連一般房子都有些吃緊，買得起的小房子，都不適合拿來收租當房東，投資報酬率不合算。

買預售屋前弄懂「預售屋履約保證機制」才不會血本無歸。信託公會表示，內政部發布的預售屋履約保證方式，共分為「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，以及「不動產開發信託」等五種，實務上以「價金信託」及「不動產開發信託」二種方式最為常見。

       信託公會分析，一般人以為可以全額返還購屋者繳交價金的「價金返還之保證」方式對消費者最具保障，但事實上，除非建商的財資歷俱佳才有採行此機制的可能，至於「同業連帶擔保」及「公會連帶保證」雖有興建完工交屋的保障，但目前並沒有建商公會辦理連帶保證協定。

信託公會指出，現在實務上以「價金信託」及「不動產開發信託」二種方式最為常見，民眾若買預售屋，建議應把需交給建商的款項，像開工款或開工後按工程進度的分期繳款等，「直接匯至建商指定的信託專戶」，不要交由建商再轉入指定的信託專戶，如此可避免建商未依約定將款項匯入信託專戶，透過信託制度由受託銀行把關，款項是用在建案工程與相關費用的支出。

內政部次長花敬群今天上午舉行例行記者會，宣告內政部將推動實價登錄地政三法（《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》和《經紀業條例》）修法作業，修法重點包括，未來買賣不動產，申報義務人將由地政士跟仲介業者回到買賣雙方，也就是民眾未來要自行實價登錄作業，且為了進一步加強透明性與準確性，未來的實價登錄將採「門牌地號完整揭露」、「登記同時申報」的做法，自預售屋也要全面納入實價登錄範疇。

花敬群表示，這次修法將把成交案件的門牌或地號改為完整揭露，過去實價登錄的做法，是採取50個號碼區間門牌，進階到30個號碼的區間門牌，現在要改成詳細門牌揭露。內政部已評估過，這樣的方式不至於有個人資料保護侵害的問題，這次修法將詳細門牌全面揭露，對資料的運用會有更大突破。他也說，不是只有修法之後才把資料詳細揭露，會把過去已登錄的200多萬筆，同時進行門牌詳細揭露。花敬群也提到，在修法後，登錄義務回歸買賣雙方，藉由買賣雙方相互勾稽，提高準確性與增強即時性，過去實價登錄是買賣移轉後30日內進行實價登錄，未來內政部將輔導民眾，在買賣移轉同時進行登錄。地政司副司長王成機說，以前實價登錄是登記完30天內，未來是民眾來申請要做不動產登記移轉，並同把實價登錄資料送進來，等到完成登記移轉後，實價登錄的資料就會同步更新，民眾只要跑一趟、在同一窗口辦理就可以。

針對實價登錄補強的部分，花敬群說，內政部這次將「自售預售屋」也納入，過去是不需登錄，未來即便是起造人自售或建商自售都要登錄，且過去對於預售屋登錄是結案後30日內登錄，修法將改為交易後30日內登錄，未來「預售屋4年前賣出、今年才揭露買賣資訊」的狀況將不再發生。

最後，在罰則部分，花敬群說，這次會依照違規情節輕重有差異改變，對於明顯已知價格資訊錯誤，限期要求改正但是屢次不改，內政部就會懷疑這是要刻意炒作房價，修法後將加重罰則。若是交易價格或面積以外，一些非核心資訊的登錄錯漏，例如幾房幾廳幾衛等嚴重性不高的，也會同步降低罰則。王成機舉例，一般實價登錄的期限，都在登記移轉後30天內，若逾期未申報，將給予15天的限期改正，未來可能限期改正時間可能縮短到7天以內，原則上限期改正機會1次為限，若沒有的話就開罰3萬到15萬元；若連續開罰3次以上就有可能認定是惡意，將加重處罰，罰鍰提高為15萬到75萬元。花敬群說，內政部法規會通過審查，已經法案送到行政院，預計月底通過行政院會後，就會送到立法院。花敬群強調，此次修法是在過去相當一段時間，跟主管機關與業者做了多次溝通，取得社會共識，一切調整都是為了讓市場資訊更透明正確，相信實價登錄在累積了5年多的執行經驗後，能讓實價登錄從1.0邁向2.0。

花敬群也說，資訊透明不會對房價漲跌有影響，資訊越正確透明，市場活動就會越有效率。讓民眾可以明快的決定，我要怎麼樣賣或怎麼樣買，跟價格漲跌沒有直接關聯。（張文馨／台北報導）

引用：https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180418/1336708/