李長津@房地產生活情報站

生活中心／綜合報導
汽機車族每年四月繳納牌照稅、七月繳納機車汽車燃料使用費，但你知道有幾種方式是能夠退稅的嗎？只要你牢記以下的狀況，就能夠讓你不繳到多餘的稅，守住自己的荷包。

 

(繼續閱讀...)

李長津 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

農委會日昨調整「農業用地興建農舍辦法」草案內容，放寬二等親內贈與、法院拍賣取得，也可不受農民身分限制，台灣農村陣線表示不反對開放二等親不受農民資格限制，但放寬法院拍賣無疑是開了一個「後門」。
  
宜蘭農舍一棟一棟興建，農委會主委陳保基說，若再不修法，農地繼續流失，恐貽害萬年。圖為員山鄉農舍一景。（本報資料照片）
原本國民黨立法院黨團預定今天中午到下午在智庫地下一樓會議室，針對「農業用地興建農舍辦法修法說明」一案交換意見，但因明天中常委選舉，委員都在四處拜票因故取消。

(繼續閱讀...)

李長津 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

政院版的《農發條例》修正草案今將拍板，增訂須擁有實質耕作能力的農民才能買農舍。圖為老農在補秧時，身後農舍正在興建中。（本報資料照片）
 

為解決農地亂象、落實「農地農用」精神，行政院政務委員葉欣誠昨召集農委會等開會討論，確定修正《農發條例》18條之1，增訂農舍承受人須擁有實質耕作能力，等於是限制農民才能購買農舍，草案將在今天行政院會提出討論拍板。
須有實質耕作能力
不過，藍營高層分析，修正草案即使政院過關、送至立院，不僅不會有立委排案，即使排案，也必遭藍綠老農派立委反對，要過關遙遙無期。屆時立委得藉「母法尚未通過、辦法無法上路」之名，將農舍爭議技術性「冷凍」，不讓火燒至立委選舉。
國民黨立委陳超明嗆聲，為何都市土地可漲價，農村土地就不能漲？他說，合理修法會支持，但若政院通過傷害農民財產權的法案，他不排除「退出國民黨、用無黨籍參選」以示抗議，呼籲農委會不要拿石頭砸自己腳、替民進黨輔選。
勢遭技術性「冷凍」
對農委會在總統、立委大選前，硬要推出落實農地農用相關辦法的燙手山芋。藍營立委私下痛罵「還要選嗎？」更集體私下向黨團嗆聲，若黨團強行護航辦法過關，將策動倒閣或退出黨團運作。為協調此事，國民黨團大黨鞭賴士葆將於本周五中午，邀農委會與藍營立委面對面溝通，解決爭議。
台灣農間充斥豪華農舍問題已久，多圍繞大台北、台中周圍縣市，其中台北後花園宜蘭更是「重災區」。農委會6月著手修正《農業用地興建農舍辦法》草案，限制農舍起造人和購買農舍承購人必須是農民，不過適逢大選，引發「老農派」立委反彈，辦法送至內政部遲未公告。
藍委大嗆還要選嗎？
政院昨在會中決定修正《農發條例》18條之1，增訂農舍「承受人（購買者）」須有實質農業耕作能力。若法案通過，以農委會副主委沙志一為例，必須提耕作證明才能購農舍。
官員說，過去農民建農舍，轉賣誰都沒規範，影響人民生活，顯示法律「規畫不明、有灰色地帶」。因此現在修法增訂「資格限制」，購買農舍者須提出實質耕作能力證明，才能承受農舍，以確保農地農用。
農委會所提《農業用地興建農舍辦法》屬行政命令，不涉修法，但如今農委會又提修法。農委會官員強調，《農業發展條例》18條之1修正草案，限制農民才能買農舍，並未脫離母法精神，且呼應《農業用地興建農舍辦法》做一致性規範。(中國時報)

 
關鍵字：農委會、修法、修正

(繼續閱讀...)

李長津 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

李長津 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則 

99年11月24日發布 
100年6月15日修正 
102年1月1日修正  
104年1月1日修正

(繼續閱讀...)

李長津 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

法令依據： 土地稅法第9條及 第17條。
處理天數：12天
申辦注意事項：
一、請於每年地價稅開徵40日前（即9月22日前）提出申請，逾期申請者，自申請之次年開始適用。
 
二、應檢附附件
( 一 ) 自用住宅用地：
１、戶籍證明文件
(１) 戶口名簿影本(土地如供直系親屬設籍，夫妻非設同一戶籍者，請附雙方戶口名簿影本，以免影響日後還須通知納稅義務人補證明文件，增加公文處理時效)。
(２) 外僑居留證明文件 影本 。
２、建物坐落基地證明文件：
(１) 已辦建物所有權第一次登記房屋：建築改良物所有權狀影本或其他建物證明文件 ( 已填建號者免附 ) 。
(２) 未辦建物所有權第一次登記房屋：使用執照影本或建物勘測成果圖； 77年4月29日 以前建造完成或無上述 資料者須檢附房屋基地坐落申明書。
( 二 ) 國民住宅用地：
１、政府直接興建者：建造執照影本或取得土地所有權證明文件。
２、貸款人民自建或獎勵投資興建者
(１) 建造執照影本或使用執照影本。
(２) 主管機關核准之證明文件 影本 。
( 三 ) 企業或公營事業興建之勞工宿舍用地：
１、建造執照或使用執照影本。
２、勞工行政主管機關之證明文件 影本 。
三、已填註土地所有權人及配偶、未成年之受扶養親屬、設籍人資料者得免附戶口名簿影本。
四、若有非親屬寄居，且無租賃關係，須填寫土地所有權人或設籍人無租賃關係申明書正本。
五、外籍配偶無身分證者，須填寫配偶無不動產申明書正本。
六、請於申請資料送出後 2 日內檢齊附件，並註明系統回復之申辦案號，以郵寄送至所轄稅捐稽徵處，逾期未提供者，視同未完成申請手續。
申請書表及範例下載
(標示＊為必填欄位)

(繼續閱讀...)

李長津 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

財政部臺北國稅局表示，贈與財產價值之計算，土地是以每平方公尺公告土地現值乘以面積再乘以持分，房屋以評定標準價格為準，二者合計數即為該不動產之贈與價值，而不是以市價計算。由於贈與稅納稅義務人（即贈與人），每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元，假設上述房地之計算價值為660萬元，如贈與人分3年以每年移轉各三分之一持分方式贈與，總計贈與價值不超過220萬元，且各該年度亦無贈與財產給予他人，可以免繳贈與稅。
 
 
該局指出，不動產之贈與，首先須向該不動產所轄的稅捐處辦理土地增值稅及契稅申報，然後向贈與人贈與時戶籍地的國稅局辦理贈與稅申報，最後再向該不動產所轄的地政事務所辦理過戶登記，所以，如贈與人分3年以每年移轉三分之一持分方式贈與，那麼，上述相關應辦理事項亦須逐年辦理。
該局並說明，贈與人贈與時戶籍地在臺北市的話，除了至財政部臺北國稅局總局申報外，可就近至所轄任一分局稽徵所辦理申報。
該局籲請納稅義務人注意稅法相關規定，以維自身權益。相關申報書表已置於該局網站(http：//www.ntbt.gov.tw/etwmain)供民眾依需求自行下載使用。

(繼續閱讀...)

李長津 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

經濟日報 記者陳美珍／台北報導

全國地方稅務局將自明（1）日起，針對已核准重購土地退還土地增值稅的自用住宅用地，展開全面清查。財政部指出，重購土地在五年列管期間內，如有移轉他人、贈與配偶、出租、遷出戶籍或改作其他用途等情形，均會遭追補原已退還的土增稅。
財政部提醒，重購退稅的政策目的是為協助民眾減輕購屋負擔，申請時符合退稅資格並拿回退稅款的納稅人，須注意重購退稅有五年列管限制，以免期間出現退稅條件不符情況，遭到補稅。
 
依據稅法規定，土地所有權人二年內「先買後賣」或「先賣後買」自用住宅用地，符合一定條件者，都可以向原出售土地所在地的地方稅稽徵機關，就已繳納土地增值稅額內，申請退還其不足支付新購土地地價數額的稅款，此一措施即稱為「重購退稅」，目的在於減輕納稅人重購自用住宅用地的負擔。
不過，為了避免退稅優惠遭到濫用，財政部表示，全國稅捐機關對於這類案件在核准退稅後，均需立冊列管五年，重購土地自買入五年之內，必須符合三項要件，才可以持續保有其退稅優惠資格，不會被追繳退稅。
三項要件包括：
一、重購後五年內均需作自用住宅使用。
二、五年間應有土地所有權人或其配偶、直系親屬設立戶籍登記。
三、不能改變用途或移轉。
財政部指出，已獲准取得重購退稅的退稅款者，經稅捐機關定期清查發現，在列管的五年期間內，出現移轉（如買賣）、贈與給配偶或其他人，或者出租等改變自用住宅使用用途，甚至遷移戶籍以致不符合自用住宅設籍要件等情形時，稅捐機關即會對納稅人追補原已退還的土地增值稅款。
引用：聯合新聞網
 
節稅秘笈
自用住宅用地重購退稅
一、適用要件 ：

1. 土地出售後二年內重購，或先購買土地二年內再出售土地

2. 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額

3. 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人

4. 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記

5. 都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分

6. 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為

7. 如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍

 

 
二、檢附證件：

1. 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本

2. 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本

3. 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本（如無法提示，改立具切結書）

4. 出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本（建物證明文件）

5. 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申明書。

 

 
三、申請期限

1. 先賣後買者於重購後申請

2. 先買後賣者於出售後申請

 

 
四、申請地點

原出售土地之主管稽徵機關

 

 
五、節稅情形

就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額

 

 
六、其他相關規定

1. 重購退稅列卡管制，重購土地 5 年內再行移轉或改變用途者，補繳原退稅款。

2. 重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。

3. 出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。

4. 二年間出售與重購多處自用住宅用地，只要符合要件，可併計申請重購退稅。

5. 90 年 1 月 1 日行政程序法施行後，重購退稅請求權時效為 5 年。

 

 
七、重購自用住宅退還稅款計算公式

新購自宅用地的申報移轉現值－（原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅）＝A（如為零或負數，則不符合退稅要件）

已繳土地增值稅款 ≦ A 時，已繳的增值稅款可全數退還。
 
已繳土地增值稅款 ＞ A 時，可退還相當於 A 的稅款。
案例解析 王太太於 92 年 12 月 1 日出售自宅移轉現值是450萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。王太太 93 年 12 月看中兩棟房子，想自其中選 1 棟，我們來算一算，這兩棟房子分別可退還多少稅款？( 甲屋土地現 值 500 萬元，乙屋土地現值 430 萬元。) 

甲屋：
新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳增值稅款 ) = 500 萬－( 450 萬－ 50 萬)＝A( 100 萬)
已繳土地增值稅款≦A
50 萬 < 100 萬
**購買甲屋原來已繳的增值稅款 50 萬元可全數退回 

乙屋：
新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅款)
430 萬 － ( 450 萬 - 50 萬 )＝A ( 30 萬)
已繳土地增值稅款＞A
50 萬 ＞ 30 萬
結論：
購買乙屋可退還相當於 A 的稅款 30 萬元

 

資料來源：高雄市政府稅捐稽徵處

 
自用住宅重購退稅有妙方 
符合條件
原有房地產
簽約買賣之前1整年都沒有出租或供作營業的情形。
土地上有房子，房子是本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的。
本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的戶籍設在這個房子上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。但要特別注意，如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自住的條件，包括設有戶籍。
土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。
新購房地產
原出售土地及新購土地所有權人為同一人，也就是買房子和賣房子是同一個人，賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子，如果賣掉太太名下房子後另以先生名義買進新房子，就不能退稅了。
新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。
新購房屋沒有任何出租或供作營業的情形。
都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約合90.75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約合211.75坪。
新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。
重購退稅的土地從買入後5年內，都必須作自用住宅，有戶籍登記。不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人，即使是夫妻之間贈與都是不可以的，否則會被追繳原退還的土地增值稅。
2年內期限
不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2年以內。
節稅偏方
2年內的起算日期
土地出售後重購或先購土地2年內再出售，2年內的起算日期：
先賣後買：以出售土地辦好產權登記日起2年內，重購土地如期(訂立買賣契約日起30日內)申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。
先買後賣：以重購土地辦好產權登記日起算2年，出售原有土地如期申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。
重購退稅無次數的限制
同時出售多處自用住宅用地，可申請重購退稅
出售土地可規劃按一般用地繳納
在未適用一生一次自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅前，若所有條件都符合的情形下，可以一般用地稅率申報繳納再申請重購退稅，可以保留一生1次的機會，作最有利的規劃。
自益信託土地也可以適用
土地所有權人重購自用住宅用地後辦理自益信託，如該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用，與土地信託目的不相違背且符合自用住宅用地條件，准予辦理重購退稅。
重購土地已退還土地增值稅者，重購地在完成移轉登記之日起5年內，辦理自益信託後，仍符合自用住宅用地規定者，也不會被追繳原退還稅款。
重購退稅應規劃
規劃重購退稅事前要先了解是否符合退稅規定，如條件不符，但出售之舊屋符合自住條件，可在未逾稅單所記載繳納期限前申請改適用優惠稅率核課土地增值稅。
綜合所得稅也可以節省
綜合所得稅也有規定，納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納的財產交易所得部分的綜合所得稅額，在完成產權移轉登記日起2年內，如重購自用住宅房屋，價額超過原出售價額，可以在重購自用住宅房屋完成產權移轉登記年度，從應納綜合所得稅額中扣抵或退還；先買後賣也適用本規定。
舉例說明 
甲賣出土地現值100萬元，增值稅30萬元，買入土地現值超過100萬元時，所繳的30萬元土地增值稅可以全部退還；假如買入現值為80萬元，可以退回10萬元；如買入現值小於70萬元，則無餘額可以退稅。
甲出售(重購)A土地在102年4月1日辦好產權登記，在104年3月4日訂立買賣契約重購(出售)B地，如果甲在104年4月2日前如期申報，就符合2年內的規定；如果甲在104年4月3日以後才申報，就不符合2年內的規定，不能辦理重購退稅。
小叮嚀 
先買後賣土地辦理重購退稅，要符合購買土地時已經持有供自用住宅使用之土地才可以；如果土地所有權人原先沒有自用住宅土地，僅是單純購買土地，以後再購買第2筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售，或雖然原來持有土地，但沒有設戶籍，於出售時才從第3地將戶籍遷入，都不能辦理重購退稅。

---

更新日期：2015/08/28   引用：財政部 

(繼續閱讀...)

李長津 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

加強清潔打掃，減少廚餘堆放，避免家具縫隙成為蟑螂的巢穴。
台灣夏季溫暖潮溼，是最適合蟑螂生存的環境，根據統計，夏天蟑螂出沒數量是冬天的8倍，專家建議，蟑螂不僅身上藏有許多病菌，易引發過敏外，牠們甚至還會咬傷小嬰兒，因此除了定時加強家中清潔外，也要減少家中廚餘堆放，才能避免家具縫隙成為蟑螂生兒育女的巢穴。
 
在台灣，常見的蟑螂分別是美洲蟑螂、澳洲蟑螂、德國蟑螂、棕帶蟑螂等。由於蟑螂的外型是橢圓扁平狀，遇到攻擊時，可以瞬間遁入牆壁、地板、器物的縫隙，平常便於躲藏在狹窄的縫隙內，減少被天敵滅殺的機會。

(繼續閱讀...)

李長津 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

文／賴寧寧
這是一位豪宅銷售天王的傳奇故事。永慶房屋前首席房產顧問葉國華，創下服務超過3千位客戶、帶出20多位店長、高峰期平均一年成交8戶2億元豪宅的紀錄。
種種驚人成績的背後，是突破了一件件你想像不到的難關，解決了匪夷所思的難題，堆疊出來的成果。

(繼續閱讀...)

李長津 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

從民國55年到現在，途中雖然歷經多次國際間的金融危機，政府打房，造成房市盤整；房價下修，但拉長線來看房價始終成長。
不是房子漲是因為貨幣貶值，臨沂街的老公寓30幾年前1坪5萬元，但房價並沒無隨著屋齡折價，房價漲到1坪80萬元，不是房子變大或變漂亮了，主因只是因為新台幣貶值、錢變薄了。
民國55年時，台灣的貨幣總計量（M2）約400億元，現在已經有38兆元，央行今年貨幣總計量（M2）目標區年增率2.5~6.5%，意味著未來新台幣也會愈變愈多，在貨幣貶值的趨勢下，長期房價勢必增加。
過去黃金與不動產被視為抗通膨的兩大利器，但隨著黃金波動過大，抗通膨能力備受質疑，相較之下，不動產還能滋息，房價有增值性，還能擁有租金收益，因此國人一直有「有土斯有財」的觀念。

(繼續閱讀...)

李長津 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

購買房屋是人生一件大事，但購買法拍屋牽涉到許多法律問題及應注意事項，在沒有作好充足準備之前，往往會吃許多悶虧，因此購買法拍屋前應自己作好功課及相關準備事宜，並細心找尋符合自己需求的法拍屋，如此才能降低購屋風險，找到適合自己的法拍屋。
 

 

(繼續閱讀...)

李長津 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()