李長津@房地產生活情報站

 【MyGoNews方暮晨/綜合報導】 財政部國稅局表示，納稅義務人出售自用住宅房屋所繳納該財產交易所得部分的所得稅額，要申請重購自用住宅扣抵或退還稅額，應符合下列條件：
 
(一)自用住宅房屋指納稅義務人本人或配偶、申報受扶養直系親屬於出售或重購之房屋辦竣戶籍登記，且在出售前1年內無出租或供營業使用。  
 
(二)前揭自用住宅不論先售後購或先購後售，其產權登記的時間相距在2年內。
 
(三)重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。
 
(四)原財產交易所得未由財產交易損失中扣抵。
 
若符合上述條件，可檢附重購及出售年度之戶口名簿影本、重購及出售自用住宅房屋的買賣契約書、收付價款證明影本(或向地政機關辦理重購及出售自用住宅房屋移轉登記之契約文件影本)及所有權狀影本，以證明重購的價格高於出售的價格，及產權登記的時間相距在2年以內，併同申請扣抵或退稅年度的綜合所得稅結算申報書，向戶籍所在地國稅局辦理。
 
納稅義務人可申請扣抵或退還的所得稅額，係指出售年度(以所有權完成移轉登記日所屬年度為準)綜合所得稅確定時，因增列該財產交易所得後所增加的所得稅額。另申請扣抵或退還年度，先售後購者，為重購的所有權移轉登記年度；先購後售者，為出售的所有權移轉登記年度。
 
財政部高雄國稅局特別提醒納稅義務人注意，出售及重購價額僅以「房屋」價額比較，若買賣契約書僅約定總價者而未區分房屋價額，應先依房地比即房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值總額之比例計算出房屋價額，再進行比較。
 
該局舉例說明，甲君於2015年度購入A自用住宅，買賣契約書約定房屋價額470萬元；2016年度出售原有B自用住宅，出售時買賣契約書並未區分房地價格，僅載明總價額1,200萬元，則應依房屋評定現值64萬元占土地公告現值256萬元及房屋評定現值64萬元之比例計算出售之房屋價額為240萬元〔即1,200萬×64萬÷(256萬+64萬)〕，因重購房屋價額(470萬元)超過出售房屋價額(240萬元)，故甲君可於2016年度綜合所得稅申請重購自用住宅扣抵，假設2016年度綜合所得稅不含該筆財產交易所得之應納稅額為5萬元，增列該筆財產交易所得之應納稅額為6萬元，則甲君可申請扣抵的所得稅額為1萬元。  

問：
先前我先生買房子，貸款人是我先生，我當房貸的連帶保證人，不過房子登記在公公名下，但後來我們離婚了，我名下沒有任何的動產與不動產，請問，我要怎麼樣才可以除掉連帶保證人的身分，或者有其他更好的辦法可以幫忙？
 
為配偶房貸擔任連帶保證人，一旦離婚後，恐難卸除保證人責任。示意圖

經濟日報 記者林安妮／台北報導
行政院會106/3/31通過民法繼承編大翻修，為尊重立遺囑人意願及財產自主，法務部提案降低特留分為應繼分比例，如，配偶、子女與父母的特留分，為其應繼分的三分之一，較現行的二分之一降低許多。
  
修正案也明訂，因繼承財產被侵害的繼承人，可向法院申請回復繼承權的請求時效，從兩年提高到15年。另外，像是台灣社會版新聞或是鄉土劇常見的劇情，如遺腹子的財產權保障，老榮民無人繼承的財產，及虐殺父母的不肖子繼承權該怎麼辦，本次修法也一網打盡，將等候立院三讀通過。

讀者flyguitar問：
我買了棟4樓透天厝後，被鄰居檢舉4樓是違建，並收到市政府的拆除處分書，我找出屋況說明書，當初賣家有勾選「增建」，現在卻被檢舉是「違建」。我們是否可以告前屋主，未告知4樓是違建，主張瑕疵將造成房屋使用權益之耗損，請求賣家減少價金的賠償嗎？
 
 

台灣人買屋怕買到凶宅，但要怎麼判定是凶宅，到最後還是要靠對神魔鬼怪「相對不專業」的法官來定奪。台北市一名李姓男子向徐姓房東租屋供父母住，但李男的母親卻疑似因罹患癌症導致心情低落，在去年二月從租屋處跳樓自殺身亡。李男的母親這一跳，也讓後來的買家以「凶宅」為由向徐姓房東砍價成交，而徐姓房東卻也據此向李男提告求償。 
　　據《蘋果日報》報導，徐姓房東參考內政部的實價登陸網，認為其所有的23坪房屋擁有近3000萬的市價，卻因該屋曾發生房客母親跳樓自殺的事件，被買方以凶宅為由砍到2225萬成交，與徐姓房東預期的價格相差多達765萬元，這名徐姓房東也因此向自殺房客的兒子兼當時租屋的李男提告求償200萬元，不料台北地院日前以「自願跳樓不算凶宅」判徐男敗訴。
　　判決表示，凶宅非法律名詞、如何定義凶宅更是眾說紛紜方，儘管有一說依冤魂冤屈程度可分為大凶、中凶與小兇，而民間更普遍認為凶宅是因為非自然死亡的冤魂，附在屋中所致，若無冤屈而自願求死，就代表死者並沒有冤屈，因此綜上觀點可得知，李姓男子的母親跳樓並不是冤屈所逼，死亡處又是在公共設施的中庭，地點不在李男承租的房屋內，因此判李男免賠，但徐姓房東對法官的判決不服，並已提出上訴。
引用：http://n.yam.com/yam/society/20150914/20150914273805.html

高雄1名35歲陳姓男子與諸姓女友論及婚嫁，準丈母娘拿錢出來買了一棟透天厝當新房，並借名登記在陳男名下。沒想到後來婚事告吹，陳男竟然偷偷去申請了一份房地所有權狀，賣了這房子。諸女發現後提告，高雄地檢署偵查後依偽造文書及背信罪起訴陳男。
 
 
起訴指出，陳男與諸女4年前開始交往，前年4月論及婚嫁，小倆口在高雄鼓山區看了一棟透天厝，諸女便向母親借了房屋頭期款108萬買房子，並借名登記在男友名下。
 
不料到了前年9月2人因故鬧翻分手，婚事告吹，但諸女一直未更改房地所有權人。去年7月，陳男竟然佯裝遺失所有權狀，到地政事務所申請補發，地政人員在公告期滿後，9月就重新發了房地所有權狀給陳男，陳男隔月就以690萬將房子賣出，並在去年12月辦理所有權移轉登記。
 
諸女發現後對前男友提告，陳男向檢方承認明知所有權狀並未遺失而申請補發，也說那房子是諸女買給女兒當嫁妝，並用他的名字登記，因此如果沒有結婚，應該要還。因此檢方認為陳男偽稱遺失而申請補發房地所有權狀，還擅自賣掉房屋，損害了諸女的財產，依偽造文書及背信罪起訴。（郭芷余／高雄報導）

政院版的《農發條例》修正草案今將拍板，增訂須擁有實質耕作能力的農民才能買農舍。圖為老農在補秧時，身後農舍正在興建中。（本報資料照片）
 

為解決農地亂象、落實「農地農用」精神，行政院政務委員葉欣誠昨召集農委會等開會討論，確定修正《農發條例》18條之1，增訂農舍承受人須擁有實質耕作能力，等於是限制農民才能購買農舍，草案將在今天行政院會提出討論拍板。
須有實質耕作能力
不過，藍營高層分析，修正草案即使政院過關、送至立院，不僅不會有立委排案，即使排案，也必遭藍綠老農派立委反對，要過關遙遙無期。屆時立委得藉「母法尚未通過、辦法無法上路」之名，將農舍爭議技術性「冷凍」，不讓火燒至立委選舉。
國民黨立委陳超明嗆聲，為何都市土地可漲價，農村土地就不能漲？他說，合理修法會支持，但若政院通過傷害農民財產權的法案，他不排除「退出國民黨、用無黨籍參選」以示抗議，呼籲農委會不要拿石頭砸自己腳、替民進黨輔選。
勢遭技術性「冷凍」
對農委會在總統、立委大選前，硬要推出落實農地農用相關辦法的燙手山芋。藍營立委私下痛罵「還要選嗎？」更集體私下向黨團嗆聲，若黨團強行護航辦法過關，將策動倒閣或退出黨團運作。為協調此事，國民黨團大黨鞭賴士葆將於本周五中午，邀農委會與藍營立委面對面溝通，解決爭議。
台灣農間充斥豪華農舍問題已久，多圍繞大台北、台中周圍縣市，其中台北後花園宜蘭更是「重災區」。農委會6月著手修正《農業用地興建農舍辦法》草案，限制農舍起造人和購買農舍承購人必須是農民，不過適逢大選，引發「老農派」立委反彈，辦法送至內政部遲未公告。
藍委大嗆還要選嗎？
政院昨在會中決定修正《農發條例》18條之1，增訂農舍「承受人（購買者）」須有實質農業耕作能力。若法案通過，以農委會副主委沙志一為例，必須提耕作證明才能購農舍。
官員說，過去農民建農舍，轉賣誰都沒規範，影響人民生活，顯示法律「規畫不明、有灰色地帶」。因此現在修法增訂「資格限制」，購買農舍者須提出實質耕作能力證明，才能承受農舍，以確保農地農用。
農委會所提《農業用地興建農舍辦法》屬行政命令，不涉修法，但如今農委會又提修法。農委會官員強調，《農業發展條例》18條之1修正草案，限制農民才能買農舍，並未脫離母法精神，且呼應《農業用地興建農舍辦法》做一致性規範。(中國時報)

 
關鍵字：農委會、修法、修正

經濟日報 記者陳美珍／台北報導

全國地方稅務局將自明（1）日起，針對已核准重購土地退還土地增值稅的自用住宅用地，展開全面清查。財政部指出，重購土地在五年列管期間內，如有移轉他人、贈與配偶、出租、遷出戶籍或改作其他用途等情形，均會遭追補原已退還的土增稅。
財政部提醒，重購退稅的政策目的是為協助民眾減輕購屋負擔，申請時符合退稅資格並拿回退稅款的納稅人，須注意重購退稅有五年列管限制，以免期間出現退稅條件不符情況，遭到補稅。
 
依據稅法規定，土地所有權人二年內「先買後賣」或「先賣後買」自用住宅用地，符合一定條件者，都可以向原出售土地所在地的地方稅稽徵機關，就已繳納土地增值稅額內，申請退還其不足支付新購土地地價數額的稅款，此一措施即稱為「重購退稅」，目的在於減輕納稅人重購自用住宅用地的負擔。
不過，為了避免退稅優惠遭到濫用，財政部表示，全國稅捐機關對於這類案件在核准退稅後，均需立冊列管五年，重購土地自買入五年之內，必須符合三項要件，才可以持續保有其退稅優惠資格，不會被追繳退稅。
三項要件包括：
一、重購後五年內均需作自用住宅使用。
二、五年間應有土地所有權人或其配偶、直系親屬設立戶籍登記。
三、不能改變用途或移轉。
財政部指出，已獲准取得重購退稅的退稅款者，經稅捐機關定期清查發現，在列管的五年期間內，出現移轉（如買賣）、贈與給配偶或其他人，或者出租等改變自用住宅使用用途，甚至遷移戶籍以致不符合自用住宅設籍要件等情形時，稅捐機關即會對納稅人追補原已退還的土地增值稅款。
引用：聯合新聞網
 
節稅秘笈
自用住宅用地重購退稅
一、適用要件 ：

1. 土地出售後二年內重購，或先購買土地二年內再出售土地

2. 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額

3. 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人

4. 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記

5. 都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分

6. 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為

7. 如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍

 

 
二、檢附證件：

1. 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本

2. 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本

3. 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本（如無法提示，改立具切結書）

4. 出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本（建物證明文件）

5. 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申明書。

 

 
三、申請期限

1. 先賣後買者於重購後申請

2. 先買後賣者於出售後申請

 

 
四、申請地點

原出售土地之主管稽徵機關

 

 
五、節稅情形

就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額

 

 
六、其他相關規定

1. 重購退稅列卡管制，重購土地 5 年內再行移轉或改變用途者，補繳原退稅款。

2. 重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。

3. 出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。

4. 二年間出售與重購多處自用住宅用地，只要符合要件，可併計申請重購退稅。

5. 90 年 1 月 1 日行政程序法施行後，重購退稅請求權時效為 5 年。

 

 
七、重購自用住宅退還稅款計算公式

新購自宅用地的申報移轉現值－（原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅）＝A（如為零或負數，則不符合退稅要件）

已繳土地增值稅款 ≦ A 時，已繳的增值稅款可全數退還。
 
已繳土地增值稅款 ＞ A 時，可退還相當於 A 的稅款。
案例解析 王太太於 92 年 12 月 1 日出售自宅移轉現值是450萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。王太太 93 年 12 月看中兩棟房子，想自其中選 1 棟，我們來算一算，這兩棟房子分別可退還多少稅款？( 甲屋土地現 值 500 萬元，乙屋土地現值 430 萬元。) 

甲屋：
新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳增值稅款 ) = 500 萬－( 450 萬－ 50 萬)＝A( 100 萬)
已繳土地增值稅款≦A
50 萬 < 100 萬
**購買甲屋原來已繳的增值稅款 50 萬元可全數退回 

乙屋：
新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅款)
430 萬 － ( 450 萬 - 50 萬 )＝A ( 30 萬)
已繳土地增值稅款＞A
50 萬 ＞ 30 萬
結論：
購買乙屋可退還相當於 A 的稅款 30 萬元

 

資料來源：高雄市政府稅捐稽徵處

 
自用住宅重購退稅有妙方 
符合條件
原有房地產
簽約買賣之前1整年都沒有出租或供作營業的情形。
土地上有房子，房子是本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的。
本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的戶籍設在這個房子上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。但要特別注意，如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自住的條件，包括設有戶籍。
土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。
新購房地產
原出售土地及新購土地所有權人為同一人，也就是買房子和賣房子是同一個人，賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子，如果賣掉太太名下房子後另以先生名義買進新房子，就不能退稅了。
新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。
新購房屋沒有任何出租或供作營業的情形。
都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約合90.75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約合211.75坪。
新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。
重購退稅的土地從買入後5年內，都必須作自用住宅，有戶籍登記。不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人，即使是夫妻之間贈與都是不可以的，否則會被追繳原退還的土地增值稅。
2年內期限
不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2年以內。
節稅偏方
2年內的起算日期
土地出售後重購或先購土地2年內再出售，2年內的起算日期：
先賣後買：以出售土地辦好產權登記日起2年內，重購土地如期(訂立買賣契約日起30日內)申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。
先買後賣：以重購土地辦好產權登記日起算2年，出售原有土地如期申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。
重購退稅無次數的限制
同時出售多處自用住宅用地，可申請重購退稅
出售土地可規劃按一般用地繳納
在未適用一生一次自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅前，若所有條件都符合的情形下，可以一般用地稅率申報繳納再申請重購退稅，可以保留一生1次的機會，作最有利的規劃。
自益信託土地也可以適用
土地所有權人重購自用住宅用地後辦理自益信託，如該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用，與土地信託目的不相違背且符合自用住宅用地條件，准予辦理重購退稅。
重購土地已退還土地增值稅者，重購地在完成移轉登記之日起5年內，辦理自益信託後，仍符合自用住宅用地規定者，也不會被追繳原退還稅款。
重購退稅應規劃
規劃重購退稅事前要先了解是否符合退稅規定，如條件不符，但出售之舊屋符合自住條件，可在未逾稅單所記載繳納期限前申請改適用優惠稅率核課土地增值稅。
綜合所得稅也可以節省
綜合所得稅也有規定，納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納的財產交易所得部分的綜合所得稅額，在完成產權移轉登記日起2年內，如重購自用住宅房屋，價額超過原出售價額，可以在重購自用住宅房屋完成產權移轉登記年度，從應納綜合所得稅額中扣抵或退還；先買後賣也適用本規定。
舉例說明 
甲賣出土地現值100萬元，增值稅30萬元，買入土地現值超過100萬元時，所繳的30萬元土地增值稅可以全部退還；假如買入現值為80萬元，可以退回10萬元；如買入現值小於70萬元，則無餘額可以退稅。
甲出售(重購)A土地在102年4月1日辦好產權登記，在104年3月4日訂立買賣契約重購(出售)B地，如果甲在104年4月2日前如期申報，就符合2年內的規定；如果甲在104年4月3日以後才申報，就不符合2年內的規定，不能辦理重購退稅。
小叮嚀 
先買後賣土地辦理重購退稅，要符合購買土地時已經持有供自用住宅使用之土地才可以；如果土地所有權人原先沒有自用住宅土地，僅是單純購買土地，以後再購買第2筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售，或雖然原來持有土地，但沒有設戶籍，於出售時才從第3地將戶籍遷入，都不能辦理重購退稅。

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更新日期：2015/08/28   引用：財政部 

借名賣房避奢侈稅，處罰變輕了。財部放寬包括:特殊原因不得不借名買賣房產，以及已申報贈與的不動產，出售獲利回流贈與人等兩種違章型態，將其漏稅處罰雙雙下降。這項從寬措施昨起生效，凡是未確定案件均可適用較輕的裁罰規定。
財政部昨（24）日修正發布「稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表」，針對利用他人名義銷售不動產以規避特種貨物及勞務稅（奢侈稅）的違章漏稅案件，按其犯意採取輕重不同的懲處措施。其中，因私人債務問題等不得不借名買賣房產的案件，漏稅裁罰倍數已獲調降。獲准減罰的兩種借名買賣房產情形分別是：
一、利用他人名義者，如與其配偶及未成年直系親屬名下再無其他房屋，同時其違章行為是首次查獲時，按所漏稅額處1.5倍罰鍰。裁罰處分核定前若已補申報並補繳稅款者，罰鍰再降為0.5倍。
二、以贈與方式，利用受贈人名義銷售不動產，在稅捐機關查獲前已申報贈與稅，且亦為首次查獲者，按所漏稅額處二倍罰鍰。裁罰處分核定前已補申報並補稅者，則僅處一倍的罰鍰。 依據奢侈稅條例原規定，利用他人名義銷售不動產者，一律要按所漏稅額處三倍以下罰鍰，但稅捐機關可視情節輕重，訂定適宜的裁罰倍數，在未修正前，這類案件一般是按2.5倍裁罰。

（中央社記者韋樞台北10日電）颱風蘇迪勒橫掃北台灣，造成不小損失，受災民眾要記得在30天內檢具損失清單和證明文件向在地國稅局申報，以維護自身權益。

財政部北區國稅局表示，所得稅部份，個人受災金額新台幣15萬元以下、企業受災金額在500萬元以下或受損標的投保者（不論金額多寡），可免報國稅局派員勘驗，直接在規定期限內申報受災相關資料或證明供當地稅捐稽徵機關書面審核，憑以核發災害損失證明。
 

若納稅義務人遭受不可抗力的災害損失，於扣除保險賠償及救濟金後的金額，可憑稽徵機關勘驗後出具的損失證明，於申報綜合所得稅時申報列舉扣除，或申報營利事業所得稅時列報災害損失費用，可減免稅捐。

營業稅部份，小規模營業人因天然災害遭受損失無法營業者，得申請准予扣除未營業天數，以實際營業天數查定營業稅。

一般營業人的商品、原物料、在製品、半製品及製成品有災害損失情事，報經管轄國稅局分局、稽徵所或服務處核准後，依加值型及非加值型營業稅法施行細則第35條規定予以認定。

貨物稅部分，受災廠商的已稅貨物如受損或消滅以致不能出售者，應檢具證明文件，依貨物稅條例第4條及貨物稅稽徵規則第87條規定辦理退稅。貨物稅廠商因災害致無法如期申報繳納貨物稅者，應於當月申報期限截止前向管轄國稅局提出展延申請，經國稅局查明屬實者，得准其申報繳納期限展延 1個月。

菸酒稅部份，受災廠商已納菸酒稅的菸酒如受損或消滅致不能出售者，得依菸酒稅法第6條及菸酒稅稽徵規則第39條規定，於災害發生後30日內，檢具損失清單及相關證明文件向管轄國稅局報備，以據以向管轄國稅局或海關辦理退還菸酒稅及菸品健康福利捐或銷案。

北區國稅局說，納稅義務人辦理申報災害損失，申請稅捐減免或報備，除可親自或以郵寄方式申請外，亦可利用電話、傳真及發送電子郵件至北區國稅局網站（http//www.ntbna.gov.tw）等方式向國稅局轄區分局、稽徵所及服務處先行報備，再補填損失清單以便書面審核或勘查。

民眾有疑問可以撥打免費服務電話0800-000321查詢，或向轄區分局、稽徵所及服務處查詢。