房地合一稅成本費用從寬認定成本費用規範看仔細 @ 李長津@房地產生活情報站

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

房地合一稅明年即將上路，財政部賦稅署昨（21）日表示，新制上路後，出售不動產的契稅、代書費、仲介費、搬運費、裝潢費，都可當成本費用扣除，以減輕納稅人的稅務負擔。

財政部昨天發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，賦稅署副署長蔡碧珍表示，自明年元旦起，房地合一稅新制將正式上路，個人無論有無應納稅額，都應在移轉登記日的次日起30天內申報繳稅，而營利事業則至隔年申報營所稅時，再合併申報繳稅。

房地合一稅

依據申報作業要點，官員指出，自明年起，個人及營利事業交易103年1月2日以後取得、且持有期間在2年以內的房屋土地者，必須申報繳納房地合一稅；而在持有期間的計算方面，是以自房屋、土地取得之日起算至交易日為原則。

針對繼承、受遺贈不動產的情形，財政部也放寬，得將被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間合併計算，納稅人可望少繳一點稅。

另外，財政部指出，房地交易所得的計算，是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額；包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當做成本扣除；仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。

但官員強調，取得房屋所有權後，繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息，不能列為費用減除。

財政部也提醒，納稅人列報成本及費用，都必須提出相關證明，如果無法提示證明文件，稽徵機關得按成交價額百分之五來計算費用。

至於土增稅方面，財政部表示，房地合一稅上路後，土增稅仍維持現制，但為避免重覆課稅，將採「稅基相減」方式處理，在所得稅基內減除公告土地現值漲價總數額，使土增稅的租稅優惠，也能同步轉軌。

依據申報作業要點，房地合一稅課稅稅基為房地收入減除成本、費用，以及依照土地稅法計算之土地漲價總數額。換言之，現行土增稅仍然照課，但房地合一稅上路後，已納土增稅的土地漲價總值，可在所得稅基內減除，避免重覆課稅。

不動產房地合一實價課稅新制明年元月上路，財政部在上周再公布房地合一稅申報作業要點，有關費用扣除，只多「稽徵機關得按成交價的5％來計算費用」，對於沒有單據屋主有利。房仲業表示，即使有裝潢費用單據不見得都可以扣除，如「系統家具」就是一項會被剔除的費用。

財政部公布房地合一稅申報作業要點，其中詳細規定課稅範圍、交易日及取得日等相關定義，也細列哪些可列為成本費用作為所得減項。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，這些內容和原先大家認知差不多，只多了沒有費用單據的屋主，可以用房屋總價5％認列費用扣除。

然而有些屋主為了擁有舒適的家，花大筆金額作裝潢，但高額裝潢費用不見得都可以當作費用被扣除，陳俊宏說，裝潢費用除了要有發票外，還必須是「固定的且不能被帶走的」家具才可以符合稅法中「可以維持2年以上繼續使用狀況」當作裝潢費用，事實上，有些裝潢費用是不被稅捐單位認可的，其中如「系統家具」、鐵窗等裝潢費用。

陳俊宏說，因為系統家具最大的好處就是「容易拆裝」，稅捐單位人員認為系統家具是可帶走的，因此即使在上次說明會時，有民眾跟稅捐人員提出質疑，且表示「在契約明列將所有家俱贈送給買主」，但所有系統家具和家具依然不能當費用扣除，因為稅捐人員仍認為稅捐單位人員無法確認家具真的是否會被帶走。

房仲業者表示，只要能拆能裝的任何裝潢費用等如系統家具的任何單據都會被稅捐單位扣除。但陳俊宏說，裝潢中有關水電管線、泥作、木工等，還是可認列費用。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，距離明年元月一日實施房地合一稅之前還剩下幾個月，有買屋需求民眾可以積極看房。

徐佳馨說，在年底前有三大族群的人可考慮在今年底前先購屋：1、想購屋地長期被看好但民眾可能不打算長期持有者可先買；2、海外購屋者，過去僅只要針對獲利繳交20％資本利得，而新制稅費大增，若看好後市也適合提前購買；3、土地或是土地持分較高標的如公寓、獨棟別墅等，新制等於變相課徵交易所得稅，過去土地免課稅，房地合一稅實施後，要交的稅相對會多得多，衝擊大，若長線布局者，也可在今年底前可提前購買。

但若是自用客戶，打算同一標的有實際使用並持有5年以上，徐佳馨說，就可以考慮在房地合一之後買，主要可以享有免稅額或是重購退稅，會比現在優惠一些。而在賣方狀況下，若想獲利了結的，特別是賣壓較大的重劃區，應現在賣。(工商時報)

引用：中時電子報

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