全國地方稅務局將自明（1）日起，針對已核准重購土地退還土地增值稅的自用住宅用地，展開全面清查。財政部指出，重購土地在五年列管期間內，如有移轉他人、贈與配偶、出租、遷出戶籍或改作其他用途等情形，均會遭追補原已退還的土增稅。

財政部提醒，重購退稅的政策目的是為協助民眾減輕購屋負擔，申請時符合退稅資格並拿回退稅款的納稅人，須注意重購退稅有五年列管限制，以免期間出現退稅條件不符情況，遭到補稅。

依據稅法規定，土地所有權人二年內「先買後賣」或「先賣後買」自用住宅用地，符合一定條件者，都可以向原出售土地所在地的地方稅稽徵機關，就已繳納土地增值稅額內，申請退還其不足支付新購土地地價數額的稅款，此一措施即稱為「重購退稅」，目的在於減輕納稅人重購自用住宅用地的負擔。

不過，為了避免退稅優惠遭到濫用，財政部表示，全國稅捐機關對於這類案件在核准退稅後，均需立冊列管五年，重購土地自買入五年之內，必須符合三項要件，才可以持續保有其退稅優惠資格，不會被追繳退稅。

三項要件包括：

一、重購後五年內均需作自用住宅使用。

二、五年間應有土地所有權人或其配偶、直系親屬設立戶籍登記。

三、不能改變用途或移轉。

財政部指出，已獲准取得重購退稅的退稅款者，經稅捐機關定期清查發現，在列管的五年期間內，出現移轉（如買賣）、贈與給配偶或其他人，或者出租等改變自用住宅使用用途，甚至遷移戶籍以致不符合自用住宅設籍要件等情形時，稅捐機關即會對納稅人追補原已退還的土地增值稅款。

引用：聯合新聞網

節稅秘笈

自用住宅用地重購退稅

1. 土地出售後二年內重購，或先購買土地二年內再出售土地

2. 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額

3. 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人

4. 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記

5. 都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分

6. 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為

7. 如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍

1. 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本

2. 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本

3. 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本（如無法提示，改立具切結書）

4. 出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本（建物證明文件）

5. 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申明書。

1. 先賣後買者於重購後申請

2. 先買後賣者於出售後申請

原出售土地之主管稽徵機關

就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額

1. 重購退稅列卡管制，重購土地 5 年內再行移轉或改變用途者，補繳原退稅款。

2. 重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。

3. 出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。

4. 二年間出售與重購多處自用住宅用地，只要符合要件，可併計申請重購退稅。

5. 90 年 1 月 1 日行政程序法施行後，重購退稅請求權時效為 5 年。

新購自宅用地的申報移轉現值－（原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅）＝A（如為零或負數，則不符合退稅要件）

已繳土地增值稅款 ≦ A 時，已繳的增值稅款可全數退還。

 
已繳土地增值稅款 ＞ A 時，可退還相當於 A 的稅款。

案例解析 王太太於 92 年 12 月 1 日出售自宅移轉現值是450萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。王太太 93 年 12 月看中兩棟房子，想自其中選 1 棟，我們來算一算，這兩棟房子分別可退還多少稅款？( 甲屋土地現 值 500 萬元，乙屋土地現值 430 萬元。) 

• 甲屋：
  新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳增值稅款 ) = 500 萬－( 450 萬－ 50 萬)＝A( 100 萬)
  已繳土地增值稅款≦A
  50 萬 < 100 萬
  **購買甲屋原來已繳的增值稅款 50 萬元可全數退回 
  
  
• 乙屋：
  新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅款)
  430 萬 － ( 450 萬 - 50 萬 )＝A ( 30 萬)
  已繳土地增值稅款＞A
  50 萬 ＞ 30 萬
  
  結論：
  購買乙屋可退還相當於 A 的稅款 30 萬元
  

   

  資料來源：高雄市政府稅捐稽徵處

自用住宅重購退稅有妙方 

符合條件

原有房地產
簽約買賣之前1整年都沒有出租或供作營業的情形。
土地上有房子，房子是本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的。
本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的戶籍設在這個房子上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。但要特別注意，如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自住的條件，包括設有戶籍。
土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。

新購房地產
原出售土地及新購土地所有權人為同一人，也就是買房子和賣房子是同一個人，賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子，如果賣掉太太名下房子後另以先生名義買進新房子，就不能退稅了。
新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。
新購房屋沒有任何出租或供作營業的情形。
都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約合90.75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約合211.75坪。
新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。
重購退稅的土地從買入後5年內，都必須作自用住宅，有戶籍登記。不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人，即使是夫妻之間贈與都是不可以的，否則會被追繳原退還的土地增值稅。

2年內期限
不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2年以內。

節稅偏方
2年內的起算日期
土地出售後重購或先購土地2年內再出售，2年內的起算日期：
先賣後買：以出售土地辦好產權登記日起2年內，重購土地如期(訂立買賣契約日起30日內)申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。
先買後賣：以重購土地辦好產權登記日起算2年，出售原有土地如期申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。
重購退稅無次數的限制
同時出售多處自用住宅用地，可申請重購退稅
出售土地可規劃按一般用地繳納
在未適用一生一次自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅前，若所有條件都符合的情形下，可以一般用地稅率申報繳納再申請重購退稅，可以保留一生1次的機會，作最有利的規劃。
自益信託土地也可以適用
土地所有權人重購自用住宅用地後辦理自益信託，如該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用，與土地信託目的不相違背且符合自用住宅用地條件，准予辦理重購退稅。
重購土地已退還土地增值稅者，重購地在完成移轉登記之日起5年內，辦理自益信託後，仍符合自用住宅用地規定者，也不會被追繳原退還稅款。
重購退稅應規劃
規劃重購退稅事前要先了解是否符合退稅規定，如條件不符，但出售之舊屋符合自住條件，可在未逾稅單所記載繳納期限前申請改適用優惠稅率核課土地增值稅。
綜合所得稅也可以節省
綜合所得稅也有規定，納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納的財產交易所得部分的綜合所得稅額，在完成產權移轉登記日起2年內，如重購自用住宅房屋，價額超過原出售價額，可以在重購自用住宅房屋完成產權移轉登記年度，從應納綜合所得稅額中扣抵或退還；先買後賣也適用本規定。

舉例說明 
甲賣出土地現值100萬元，增值稅30萬元，買入土地現值超過100萬元時，所繳的30萬元土地增值稅可以全部退還；假如買入現值為80萬元，可以退回10萬元；如買入現值小於70萬元，則無餘額可以退稅。
甲出售(重購)A土地在102年4月1日辦好產權登記，在104年3月4日訂立買賣契約重購(出售)B地，如果甲在104年4月2日前如期申報，就符合2年內的規定；如果甲在104年4月3日以後才申報，就不符合2年內的規定，不能辦理重購退稅。
小叮嚀 
先買後賣土地辦理重購退稅，要符合購買土地時已經持有供自用住宅使用之土地才可以；如果土地所有權人原先沒有自用住宅土地，僅是單純購買土地，以後再購買第2筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售，或雖然原來持有土地，但沒有設戶籍，於出售時才從第3地將戶籍遷入，都不能辦理重購退稅。

更新日期：2015/08/28   引用：財政部