李長津@房地產生活情報站

問：
先前我先生買房子，貸款人是我先生，我當房貸的連帶保證人，不過房子登記在公公名下，但後來我們離婚了，我名下沒有任何的動產與不動產，請問，我要怎麼樣才可以除掉連帶保證人的身分，或者有其他更好的辦法可以幫忙？

為配偶房貸擔任連帶保證人，一旦離婚後，恐難卸除保證人責任。示意圖

律師林育杉答：
「連帶保證」是指保證人與主債務人負連帶責任的保證契約，用白話來說，連帶保證人也算是債務人之一。前夫欠銀行房屋貸款，而在房貸契約中，讀者簽了名願意當連帶保證人，這表示銀行如果哪天要追債，可以分別向前夫與讀者討錢，甚至如果前夫躲起來或是脫產，銀行在他那邊討不到錢，也可以只向讀者要錢，完全看銀行方便，即使讀者名下無財產，但薪水可能因此被扣。在法律上，連帶保證人無法主張銀行必須先找主債務人要錢。雖然讀者已經離婚，但連帶保證人與夫妻關係存不存在毫無關係，除非房貸契約已經解除，或是前夫已經把房貸還清，否則縱使離婚，仍無法解除連帶保證人的身分。讀者如果怕未來無端為前夫的房子背上債務，而想解除連帶保證人的身分，建議與前夫商量要他另覓連帶保證人，然後向銀行提出申請，銀行同意後就可變更連帶保證人，這方法雖然不一定容易達成，也許前夫不願配合，但嘗試看看或許有機會免除連帶保證責任。（丁牧群／採訪整理）

引用：蘋果即時新聞

經濟日報 記者林安妮／台北報導

行政院會106/3/31通過民法繼承編大翻修，為尊重立遺囑人意願及財產自主，法務部提案降低特留分為應繼分比例，如，配偶、子女與父母的特留分，為其應繼分的三分之一，較現行的二分之一降低許多。

修正案也明訂，因繼承財產被侵害的繼承人，可向法院申請回復繼承權的請求時效，從兩年提高到15年。另外，像是台灣社會版新聞或是鄉土劇常見的劇情，如遺腹子的財產權保障，老榮民無人繼承的財產，及虐殺父母的不肖子繼承權該怎麼辦，本次修法也一網打盡，將等候立院三讀通過。

負責跨部會協調的政務委員蔡玉玲昨天表示，本次民法繼承編一共翻修26條文，是1985年以來，最大幅度翻修。多處條文修正，是因為原法條訂得稍嫌簡略，使得實務上一再發生爭議，但也有如人工生殖與電子科技發達，促使民法必須與時俱進。

過去台灣發生的豪門爭產事件不少，知名者，如中泰賓館家族爭產30年，曾發生的真假遺囑爭議；青果大王陳查某因兒孫輩眾多，親人間對遺產分配有歧見，或是最近船王張榮發過世，遺囑忽略特留分等問題，在這次大翻修中，都有類似補充規定，不過，蔡玉玲還是強調，勿對號入座。

舉例來說，本次修法大幅降低特留分為應繼分比例，依照目前規定，直系血親卑親屬、父母、配偶的特留分，均為其應繼分的二分之一，兄弟姊妹、祖父母為三分之一。最新修法，將配偶、直系血親卑親屬與父母的特留分，降為應繼分三分之一；兄弟姊妹、祖父母則為四分之一。

讀者flyguitar問：
我買了棟4樓透天厝後，被鄰居檢舉4樓是違建，並收到市政府的拆除處分書，我找出屋況說明書，當初賣家有勾選「增建」，現在卻被檢舉是「違建」。我們是否可以告前屋主，未告知4樓是違建，主張瑕疵將造成房屋使用權益之耗損，請求賣家減少價金的賠償嗎？

律師戴維余答： 
依《民法》第351條規定，「買受人於契約成立時，知有權利瑕疵者，出賣人不負擔保責任。但契約另有訂定者，不在此限。」所以讀者若買屋時，已經知道房屋有違建，面對將來遭拆除風險，就無法向賣家請求減少價金，或不當得利返還。反之，如果讀者買屋時不知情，或經賣家保證可永久使用、不會有拆除風險等，那麼賣家就應負瑕疵擔保責任。 

台灣人買屋怕買到凶宅，但要怎麼判定是凶宅，到最後還是要靠對神魔鬼怪「相對不專業」的法官來定奪。台北市一名李姓男子向徐姓房東租屋供父母住，但李男的母親卻疑似因罹患癌症導致心情低落，在去年二月從租屋處跳樓自殺身亡。李男的母親這一跳，也讓後來的買家以「凶宅」為由向徐姓房東砍價成交，而徐姓房東卻也據此向李男提告求償。 

　　據《蘋果日報》報導，徐姓房東參考內政部的實價登陸網，認為其所有的23坪房屋擁有近3000萬的市價，卻因該屋曾發生房客母親跳樓自殺的事件，被買方以凶宅為由砍到2225萬成交，與徐姓房東預期的價格相差多達765萬元，這名徐姓房東也因此向自殺房客的兒子兼當時租屋的李男提告求償200萬元，不料台北地院日前以「自願跳樓不算凶宅」判徐男敗訴。

　　判決表示，凶宅非法律名詞、如何定義凶宅更是眾說紛紜方，儘管有一說依冤魂冤屈程度可分為大凶、中凶與小兇，而民間更普遍認為凶宅是因為非自然死亡的冤魂，附在屋中所致，若無冤屈而自願求死，就代表死者並沒有冤屈，因此綜上觀點可得知，李姓男子的母親跳樓並不是冤屈所逼，死亡處又是在公共設施的中庭，地點不在李男承租的房屋內，因此判李男免賠，但徐姓房東對法官的判決不服，並已提出上訴。

引用：http://n.yam.com/yam/society/20150914/20150914273805.html

另一則新聞：

高雄1名35歲陳姓男子與諸姓女友論及婚嫁，準丈母娘拿錢出來買了一棟透天厝當新房，並借名登記在陳男名下。沒想到後來婚事告吹，陳男竟然偷偷去申請了一份房地所有權狀，賣了這房子。諸女發現後提告，高雄地檢署偵查後依偽造文書及背信罪起訴陳男。

 
 
起訴指出，陳男與諸女4年前開始交往，前年4月論及婚嫁，小倆口在高雄鼓山區看了一棟透天厝，諸女便向母親借了房屋頭期款108萬買房子，並借名登記在男友名下。
 
不料到了前年9月2人因故鬧翻分手，婚事告吹，但諸女一直未更改房地所有權人。去年7月，陳男竟然佯裝遺失所有權狀，到地政事務所申請補發，地政人員在公告期滿後，9月就重新發了房地所有權狀給陳男，陳男隔月就以690萬將房子賣出，並在去年12月辦理所有權移轉登記。
 
諸女發現後對前男友提告，陳男向檢方承認明知所有權狀並未遺失而申請補發，也說那房子是諸女買給女兒當嫁妝，並用他的名字登記，因此如果沒有結婚，應該要還。因此檢方認為陳男偽稱遺失而申請補發房地所有權狀，還擅自賣掉房屋，損害了諸女的財產，依偽造文書及背信罪起訴。（郭芷余／高雄報導）

引用：http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20150907/686255/

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經濟日報 記者陳美珍／台北報導

借名賣房避奢侈稅，處罰變輕了。財部放寬包括:特殊原因不得不借名買賣房產，以及已申報贈與的不動產，出售獲利回流贈與人等兩種違章型態，將其漏稅處罰雙雙下降。這項從寬措施昨起生效，凡是未確定案件均可適用較輕的裁罰規定。

財政部昨（24）日修正發布「稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表」，針對利用他人名義銷售不動產以規避特種貨物及勞務稅（奢侈稅）的違章漏稅案件，按其犯意採取輕重不同的懲處措施。其中，因私人債務問題等不得不借名買賣房產的案件，漏稅裁罰倍數已獲調降。獲准減罰的兩種借名買賣房產情形分別是：

一、利用他人名義者，如與其配偶及未成年直系親屬名下再無其他房屋，同時其違章行為是首次查獲時，按所漏稅額處1.5倍罰鍰。裁罰處分核定前若已補申報並補繳稅款者，罰鍰再降為0.5倍。

二、以贈與方式，利用受贈人名義銷售不動產，在稅捐機關查獲前已申報贈與稅，且亦為首次查獲者，按所漏稅額處二倍罰鍰。裁罰處分核定前已補申報並補稅者，則僅處一倍的罰鍰。 依據奢侈稅條例原規定，利用他人名義銷售不動產者，一律要按所漏稅額處三倍以下罰鍰，但稅捐機關可視情節輕重，訂定適宜的裁罰倍數，在未修正前，這類案件一般是按2.5倍裁罰。

財政部指出，鑑於會將自己的不動產以他人名義登記並買賣，多數是因私人債權債務或逃避強制執行等理由，未必故意要逃漏奢侈稅；另外，以贈與方式藉受贈人名義銷售不動產者，如有申報贈與稅，除已負擔贈與稅外，申報資料已可供稽徵機關掌握作為後續查核之用，即使有逃漏奢侈稅事實，仍有減罰空間。

因此，財政部參照行政罰法第18條第1項意旨修正裁罰參考表，增訂利用他人名義銷售不動產違章情節較輕者的裁罰倍數為1.5倍至二倍。

（中央社記者韋樞台北10日電）颱風蘇迪勒橫掃北台灣，造成不小損失，受災民眾要記得在30天內檢具損失清單和證明文件向在地國稅局申報，以維護自身權益。

財政部北區國稅局表示，所得稅部份，個人受災金額新台幣15萬元以下、企業受災金額在500萬元以下或受損標的投保者（不論金額多寡），可免報國稅局派員勘驗，直接在規定期限內申報受災相關資料或證明供當地稅捐稽徵機關書面審核，憑以核發災害損失證明。

 

若納稅義務人遭受不可抗力的災害損失，於扣除保險賠償及救濟金後的金額，可憑稽徵機關勘驗後出具的損失證明，於申報綜合所得稅時申報列舉扣除，或申報營利事業所得稅時列報災害損失費用，可減免稅捐。

營業稅部份，小規模營業人因天然災害遭受損失無法營業者，得申請准予扣除未營業天數，以實際營業天數查定營業稅。

一般營業人的商品、原物料、在製品、半製品及製成品有災害損失情事，報經管轄國稅局分局、稽徵所或服務處核准後，依加值型及非加值型營業稅法施行細則第35條規定予以認定。

貨物稅部分，受災廠商的已稅貨物如受損或消滅以致不能出售者，應檢具證明文件，依貨物稅條例第4條及貨物稅稽徵規則第87條規定辦理退稅。貨物稅廠商因災害致無法如期申報繳納貨物稅者，應於當月申報期限截止前向管轄國稅局提出展延申請，經國稅局查明屬實者，得准其申報繳納期限展延 1個月。

菸酒稅部份，受災廠商已納菸酒稅的菸酒如受損或消滅致不能出售者，得依菸酒稅法第6條及菸酒稅稽徵規則第39條規定，於災害發生後30日內，檢具損失清單及相關證明文件向管轄國稅局報備，以據以向管轄國稅局或海關辦理退還菸酒稅及菸品健康福利捐或銷案。

北區國稅局說，納稅義務人辦理申報災害損失，申請稅捐減免或報備，除可親自或以郵寄方式申請外，亦可利用電話、傳真及發送電子郵件至北區國稅局網站（http//www.ntbna.gov.tw）等方式向國稅局轄區分局、稽徵所及服務處先行報備，再補填損失清單以便書面審核或勘查。

民眾有疑問可以撥打免費服務電話0800-000321查詢，或向轄區分局、稽徵所及服務處查詢。

蘇迪勒颱風對台灣造成嚴重災情，財政部今（10）日表示，受災戶包括綜合所得稅、營業稅、貨物稅、菸酒稅、房屋稅、地價稅、使用牌照稅等有多項稅捐可以減免，提醒受災民眾別忘了在30天內提出申請。

為協助受災民眾申請減免各項稅捐，財政部已責成各稅捐稽徵機關成立「災害減免勘查服務小組」，主動派員前往受災地區協助民眾申辦各項稅捐減免。

台南市廖姓老婦不滿女兒未盡孝道，憤而提告請求撤銷贈與，欲討回登記在女兒名下的土地。老婦表示，生病時，女兒不僅未曾探望照顧，亦分文未給，沒盡到子女扶養義務，因此先寄存證信函要求女兒移轉土地登記到其名下，但遭女兒拒絕，於是提出請求撤銷贈與土地。     
 
廖婦女兒喊冤，母女原本感情融洽，因丈夫與母親交惡，且對夫妻提告，才形同陌路。何況母親名下財產足夠養老，她向法官陳述，也遭母親控告誣告、誹謗，母女對簿公堂殊屬無奈。
 
法官調查，老婦分年分次將名下土地移轉登記給女兒，如果女兒不孝不扶養，應在分次登記土地日期起1年內提出撤銷贈與。但老婦去年12月16日才寄出存證信函欲撤銷贈與，已逾1年時效，因此駁回老婦請求，可再上訴。（劉榮輝／台南報導）

 引用：http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20150809/666265/

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南區國稅局提醒，民眾購地後，若未辦理權利移轉登記就再行出售，除了出售所得無法免所得稅，應申報繳納綜所稅，還得因漏申報土地移轉現值，再遭地方稅捐機關，就土地移轉現值2%處以罰鍰，導致「稅上加稅」。

一般來說，民眾購買土地，在與賣方訂定土地買賣契約後，依規定還得到地方稅捐機關申報土地移轉現值，並到地政機關辦理權利移轉登記，才算完成產權移轉。但有些民眾為省卻麻煩或為規避稅負，購入土地後，會直接再將土地轉售給第三人，直接省略申報土地移轉現值，及到地政機關辦理權利移轉登記的程序。

南區國稅局表示，但如此安排，恐導致稅上加稅，得不償失。首先，在所得稅部分，雖然稅法規定土地交易所得可免稅，但在此種交易型態中，土地尚未過戶，因此交易的標的屬「土地登記請求權利」，權利交易所得依規定並未免稅，必須併入綜所稅報繳。

如此一來，不僅稅負大增，若又漏報該筆權利交易所得，一旦被國稅局查獲，除補稅外，還得遭處最高一倍以下罰鍰。

除此之外，地方稅捐機關對於此種交易型態也會查。個人轉售未過戶土地，在買入土地這個環節，通常也不會依規定申報土地移轉現值，進而產生漏報行為，一旦被查到，依土地移轉現值（通常為公告現值）處2%罰鍰。

經濟日報 記者陳美珍／台北報導

立院修法 原地價以繼承發生日當期公告現值為準 目前未確定課稅案件均適用

繼承自益信託土地再移轉時，不會再受到重稅待遇。立法院三讀通過土地稅法修正案，財政部指出，新法公告施行後，目前未確定課稅案件均可受到新法保障，免再負擔不合理稅負。

資料來源：財政部 記者陳美珍／製表

好房網News記者林美欣／台北報導

鋒面滯留，各地天氣不穩定，氣象局發布豪雨特報，且這波鋒面結構扎實完整，不穩定的天氣恐怕要持續一周，如果家裡有漏水問題恐怕又得傷腦筋了。漏水一向是最常見的交易糾紛，常常都是成交後才發現漏水問題，專家提醒簽約時一定要多注意契約內容。

下雨天也是看屋天，最容易看房子有無漏水問題。下雨天看屋要留意陽台、浴室、天花板，以及廚房的牆壁，最容易看出有無漏水或壁癌問題。簽約時要詳細審閱「現況確認書」。現況確認書是針對房屋與土地現況的聲明書，由原屋主填寫。確認房屋是否漏水、輻射屋、海砂屋、事故屋等等重大資訊，而漏水屬重大瑕疵，屋主及仲介都有告知義務，以加強買方保障。

萬一交屋後才發現房子漏水怎麼辦？永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，依據《民法》第365條規定，買受人因物有瑕疵，得解除契約或請求減少價金。不過，必須在5年內行使權力，並在發現漏水後6個月內舉證，要求賣方修繕。

陳俊宏提醒，許多屋主發現漏水後以為只要「通知」賣方就可以了，但其實必須在發現後6個月之內「提起訴訟」才算有效，超過時間賣方就可不予理會，有些不肖投資客仗著買方可能不了解程序，「以拖待變」拖過有效期。