到底要怎麼做,才是對我賣房子/土地 是有幫助的呢?
長津專研網路行銷,一直不斷去進修有關網路的課程,為的是用現在最先進的方法,快速的幫 賣方 把房子或土地銷售出去,那到底什麼是 網路行銷呢?
請待長津說來~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
Q:什麼是一般簽?
A:一般簽,就是同時委託多家仲介幫忙賣房子,若是我每個品牌都委託一家,那每個品牌都會有我們這間的廣告,很多仲介同時競爭,這樣應該會比較快賣掉喔!,以上是賣方的想法,但事實上呢?
一般簽及專簽,對於仲介公司來說,廣告預算絕對不會一樣,那我給多品牌及多家仲介賣,剛好彌補這個廣告預算不足的問題,但為何給仲介一般簽後,總是賣好久,之後當我想轉成專簽時,其他之前有賣過的仲介都說有客戶,且都要我不要給別人專簽,這又到底是怎一回事呢?
做房仲10多年了,總是會遇到很多這樣的問題,長津幫太多的屋主賣掉給仲介一般簽賣很久沒賣掉的房子,因此長津決定把它公佈出來,讓消費者自行評估到底是專簽好還是一般簽好。
到底是專簽好還是一般簽好呢?
以下是長津十年來的經驗談,
舉例來說:假設查實價登錄,我們這個區域成交價落在每坪10~15萬之間,我的房子屋況是普通,那我該怎做會是最好的呢? 分別有以下幾種情形:
一、想賣低於或在實價登錄內的行情價,且是在市中心(市區)的房子,那我有幾種建議:
①自售
②一般簽
③專簽。
①自售:為何自售會是第一首選呢?因為要低於市場行情,這根本不需要仲介的專業,若還要給仲介費,這樣太不划算,若自己時間上及安全上是可以的,可以自己先賣看看,賣幾個月若沒賣掉,再給仲介賣。
②一般簽:第二才是一般簽,因為低於或在實價登錄內的行情價,且是在市中心(市區)的房子,
這是搶手物件仲介俗稱的A件,非常好賣,因此一般簽也會很快就賣掉了,但是幫您守價的仲介會賺不到錢,因為他還在幫您拉價,您的房子就賣掉了。除非您的屋況非常好,或者有其他重要的物品,這時會建議要選一個好的仲介讓他專簽,屋況才有人維護。
③專簽:低於或在實價登錄內的行情價,且是在市中心(市區)的房子,這是搶手物件仲介俗稱的A件,非常好賣且是獨賣(單一窗口),因為是專簽,所有仲介配件都會經過他,房仲會盡全力幫您賣到最高價,這樣他們佣金也會比較多。
二、想賣高於實價登錄內的行情價,且是在市中心(市區)的房子,那我有幾種建議:
①專簽
②一般簽
①專簽:賣高於行情價,這需要的是專業,不然憑什麼賣超出市場行情呢?因為是專簽,所有仲介流通配件都會經過他,他會用他的專業盡全力幫您賣到最高價,這樣他的仲介佣金也會比較多。
②一般簽:這是目前最多屋主的做法,卻也是最不好賣的,怎麼說呢?廣告最多,到處都有我們這間子的廣告,吸引了有要買這社區的買方,但因為窗口不是唯一,給了消費者(買方)了到處去試探屋主真實的底價,這反而延長了買方購屋的時間,買方怕買貴,會一一打電話去詢價,這時幫屋主守價的仲介,買方不喜歡找他,覺得他比較不好講話,真正喜歡我們這間房子的買方,他會找一個他覺得比較好講話,會替他爭取一個低於市價的房仲,這時房仲就會反過來希望屋主降價來成交,不然賣不掉。當屋主又很堅持價格時,那買方可能就會去買別的地方了。當房子一直賣不掉時,專業的房仲會建議屋主要改專簽,但是屋主不太明白為何要專簽,所以還是聽從之前幫他賣的房仲,讓他繼續帶看,繼續做廣告,但這樣做,真的是為了屋主好嗎?
●Q:同一平臺,同一案件,很多人PO一直重複出現,這樣是好嗎,若您是消費者(買方)您對這一間房子有什麼看法及想法?
A:很多仲介在賣,…,當您是買方時,您看完房子有喜歡時,您會怎麼做?
①直接找帶我去看的仲介下斡旋去談嗎?
②一一去比較,看誰可以幫我談到最低價
③等...等到仲介到期若還賣不掉,我再私下找屋主成交(這種客戶通常都出比仲介帶去的客戶出價還低,因為他不想透過仲介,就是希望能省下仲介費,他同時也希望屋主省下的仲介費能再便宜給他。
三、只要是在非市中心(郊區)的房子,那我有幾種建議:
①專簽
②自售
①專簽:給市區的房仲專簽,讓市區的房仲帶市區的客人過去非都市區域,比較容易創高價,給獨家專賣有個好處,就是集中帶看,但是通常要大公司才容易做到,發簡訊給旗下上百位業務員,指定同一時間內帶多組客戶來看,客戶看到來看的客人人山人海,又被業務提醒要帶支票或現金要立刻決定,
這樣才有利創高價。
②自售:因為離市區較遠,房仲比較不熟悉那區域,反而屋主比房仲還會賣自己的房子,自售反而有加分的效果。
以上提供給想賣屋/賣地或正在賣屋/賣地的您做參考喔!
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