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呂冠衡

常常會有人問我:理事長,您覺得房價到底是會漲?還是跌?現在可以買房子了嗎?政府一直打房有影響嗎?我想這是全台灣民眾共同的疑問?因此,本人願就這些問題提出以下觀點看法給大家參考:

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圖為建案廣告示意圖,內容與本文無關。(資料照)

首先,房價會漲?或跌?不是政府說了算!也不是那些在電視上說天道地的所謂名嘴,專家可以說了算的!因為,我喜歡有憑有據來論述,所以,且讓我們用數據來說話,最具有參考價值:

一、2002年SARS時期,房市拋售潮?最後的結論卻是:原來是一場誤會!賣的人慘賠!買的人大賺!

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大臺南會展中心正式宣布完工。(圖/臺南市政府經濟發展局、經濟部能源局提供)  

大臺南會展中心正式宣布完工。(圖/臺南市政府經濟發展局、經濟部能源局提供)

於沙崙智慧綠能科學城,具備展覽、演唱、小型體育賽事及會議等多元功能,斥資新臺幣20億元興建的大臺南會展中心,經過三年的施工,在日前正式宣布完工。隨著沙崙智慧綠能科學城相關建設已陸續到位,各場域進入營運階段後,搭配大臺南會展中心的啟用,預計將帶動臺南地區經濟發展另一段里程碑。

占地5.2公頃,位於高鐵臺南站旁的大臺南會展中心,展館空間整體分成三部分,分別是會議棟、展場棟及停車棟。展場棟室內設有可容納601個標準展格的展覽空間,一樓規劃有餐廳及可容納800人(可分隔為500人及300人)與1000人(可分隔為4間250人)的大型會議室,以及5間100人與3間20人的中小型會議室,可充分做為各種規模的商務會議或宴會空間彈性使用。停車棟則備有可停放小客車550輛、機車464輛的停車空間,戶外廣場則另可供250輛彈性停放。

 

鯨魚造型屋頂搭配古感紅磚牆  會展中心榮獲國家卓越建設獎

大臺南會展中心金屬屋頂結構,是由13組鋼構桁架,搭配台灣首次應用於室內的鋼纜設計,呈現出有如鯤鯓(鯨魚)一般的意象,也呼應著臺南「鯤鯓」的古名。展場內部採無柱設計,加上入口大廳高達13公尺,有如王城遺跡再現的巨型紅磚主牆,再搭配挑高天花板的玻璃鏡面設計,建築師成功打造室內展場寬闊無比的空間層次感。傑出的建築設計創意,使得大臺南會展中心已榮獲2019年國家卓越建設獎的肯定。

大臺南會展中心榮獲2019年國家卓越建設獎肯定。(圖/臺南市政府經濟發展局、經濟部能源局提供)  

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北市民眾延遲申報贈與稅,遭罰100多萬元。非新聞當事者。圖/聯合報系資料照片

一位住北投的70幾歲老先生,買了一棟房子給兒子,台北國稅局查到,發文通知老先生,要求他在收到公文後十日內申報贈與稅。公文由大樓管理員簽收,老先生恰好出國,幾天後回台北才看到公文,又過了好多天才去申報。已過了公文規定的「十日內」,老先生除了本稅之外,多繳了100多萬元的罰款。

個案發生在去年,台北國稅局官員說,老先生到國稅局說明時,說他有看到公文,但回台北之後,很快又出國去了,把申報這件事給「忘了」,待回國後再處理,已過了十日內期限,不是故意置之不理。

還不到國稅局開單,老先生就已經申報了,但還是吃了國稅局的罰單,而且罰了100多萬元。老先生向國稅局爭取未果,把本稅和罰款都繳了,並沒有申請復查。國稅局官員說,不是稅捐機關要為難納稅人,而是稅捐機關只能「依規定行事」。

官員指出,在這個個案中,有個「送達」的規定,納稅人平常比較不注意。現在住宅大廈多,很多住家的掛號信件、包裹都由大樓管理員或警衛代為簽收,只要管理員簽收了,就完成送達的程序。前述所謂「十日內」就從送達開始算。「是從管理員簽收開始算,而不是從老先生收到開始算。送達定義會這麼訂,是因為依一般程序,管理員都會把文件轉給當事人,而且會請當事人再簽收。」

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台北購屋示意圖。報系資料照

老先生出錢幫國外的兒子在台北買了一棟房子,要算「現金」贈與?還是「不動產」贈與?兩者贈與稅和罰款差很多。台北國稅局最後依「不動產贈與」核稅,讓老先生省了逾千萬元稅款和罰款。

這位老先生住北投,出錢付款給賣方,買下不動產後,也沒有過到自己名下,直接過到兒子名下。這個案例讓台北國稅局有些傷腦筋:老先生是贈與現金?還是贈與不動產?

如果是贈與現金,依登錄的買賣實價,確認老先生付了約8,000萬元。個案發生在民國106年贈與稅率提高之前,適用10%的單一稅率,扣除220萬元免稅額,贈與稅約778萬元〔(8,000萬元贈與額-220萬元免稅額)×10%=778萬元〕。

國稅局在去年查到這個個案,發文要求老先生申報贈與稅,老先生未在公文送達十日內申報。現金贈與案件依規定裁罰本稅的一倍,罰款778萬元。本稅加計一倍罰款,老先生要繳交約1556萬元。

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一般人買房子,不太容易找到結構技師來鑑定,那麼,如何能以簡單的方法,大略判定房子結構的安全性呢?戴雲發教你提出6種行家會問的問題。

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尚在興建中的預售屋或是新成屋,未經歷地震考驗,沒有裂縫可以觀察,必須靠自己詢問房屋抗震的相關設計值與施工問題,並請建商提出說明及施工照片證明,以了解房屋的結構安全防震程度。購屋者可以從以下6大問開始:

1.結構系統的優點
對於每位結構設計師來說,方方正正的結構平面是最安全穩固的結構系統,但許多建案在考慮建築美學及生活使用機能的需求後,結構系統規畫卻常出現不規則結構平面的設計。

你應該這麼問:「針對安全性,這幢建物的結構系統有什麼特別設計?」請建商或代銷公司說明此結構系統的優缺點,弄清楚所選購房屋的結構系統特點,才能安心進住。

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建物類別 透天別墅
主建物+附屬建物 91.6坪
物件建坪 91.60坪
物件地坪 35.05坪
附屬建物 4.38坪
建物屋齡 6.8年
建物格局 5房(室)4廳5衛
建物樓層 1-4T5 樓
建物方位 座-北 / 朝-南
臨路 10米
面寬 10.88米
每坪單價 32.31萬 / 坪
車位 型式/自有車庫

1.  文元國小學區旁走路上學真方便
2.  10.88米大面寬,併排雙車庫,氣派大方
3.  6年屋,屋況如新,贈7台冷氣

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買房的漏洞 

自從羅伯特推廣現金流之後,大家都覺得買屋出租賺錢超重要!

同時,大家也有一樣的問題:我根本買不起那些貴重的房地產,怎麼辦?誰說你一定要擁有房地產才能擁有現金流?

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接下來,我將告訴你,就算沒有房地產,同樣擁有現金流的方法:文斌學生時代在新竹念工科系所,想當然,畢業後也直接到竹科工作。求學時,文斌都在租套房度過,十分羨慕房東靠收房租就能過著悠閒的生活,所以,文斌一直抱持著「想要當專職房東」的美夢。

工作幾年後,文斌存到2百萬元,此時,身旁的同事紛紛買車、結婚,文斌卻決定要去實踐他的房東夢想。

然後,悲劇發生了!看了10間房子後,文斌發現一件事:他不但買不起透天厝,連一般房子都有些吃緊,買得起的小房子,都不適合拿來收租當房東,投資報酬率不合算。

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買預售屋前弄懂「預售屋履約保證機制」才不會血本無歸。信託公會表示,內政部發布的預售屋履約保證方式,共分為「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」,以及「不動產開發信託」等五種,實務上以「價金信託」及「不動產開發信託」二種方式最為常見。

0001       信託公會分析,一般人以為可以全額返還購屋者繳交價金的「價金返還之保證」方式對消費者最具保障,但事實上,除非建商的財資歷俱佳才有採行此機制的可能,至於「同業連帶擔保」及「公會連帶保證」雖有興建完工交屋的保障,但目前並沒有建商公會辦理連帶保證協定。

信託公會指出,現在實務上以「價金信託」及「不動產開發信託」二種方式最為常見,民眾若買預售屋,建議應把需交給建商的款項,像開工款或開工後按工程進度的分期繳款等,「直接匯至建商指定的信託專戶」,不要交由建商再轉入指定的信託專戶,如此可避免建商未依約定將款項匯入信託專戶,透過信託制度由受託銀行把關,款項是用在建案工程與相關費用的支出。

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內政部次長花敬群今天上午舉行例行記者會,宣告內政部將推動實價登錄地政三法(《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》和《經紀業條例》)修法作業,修法重點包括,未來買賣不動產,申報義務人將由地政士跟仲介業者回到買賣雙方,也就是民眾未來要自行實價登錄作業,且為了進一步加強透明性與準確性,未來的實價登錄將採「門牌地號完整揭露」、「登記同時申報」的做法,自預售屋也要全面納入實價登錄範疇。

花敬群表示,這次修法將把成交案件的門牌或地號改為完整揭露,過去實價登錄的做法,是採取50個號碼區間門牌,進階到30個號碼的區間門牌,現在要改成詳細門牌揭露。內政部已評估過,這樣的方式不至於有個人資料保護侵害的問題,這次修法將詳細門牌全面揭露,對資料的運用會有更大突破。他也說,不是只有修法之後才把資料詳細揭露,會把過去已登錄的200多萬筆,同時進行門牌詳細揭露。花敬群也提到,在修法後,登錄義務回歸買賣雙方,藉由買賣雙方相互勾稽,提高準確性與增強即時性,過去實價登錄是買賣移轉後30日內進行實價登錄,未來內政部將輔導民眾,在買賣移轉同時進行登錄。地政司副司長王成機說,以前實價登錄是登記完30天內,未來是民眾來申請要做不動產登記移轉,並同把實價登錄資料送進來,等到完成登記移轉後,實價登錄的資料就會同步更新,民眾只要跑一趟、在同一窗口辦理就可以。

針對實價登錄補強的部分,花敬群說,內政部這次將「自售預售屋」也納入,過去是不需登錄,未來即便是起造人自售或建商自售都要登錄,且過去對於預售屋登錄是結案後30日內登錄,修法將改為交易後30日內登錄,未來「預售屋4年前賣出、今年才揭露買賣資訊」的狀況將不再發生。

最後,在罰則部分,花敬群說,這次會依照違規情節輕重有差異改變,對於明顯已知價格資訊錯誤,限期要求改正但是屢次不改,內政部就會懷疑這是要刻意炒作房價,修法後將加重罰則。若是交易價格或面積以外,一些非核心資訊的登錄錯漏,例如幾房幾廳幾衛等嚴重性不高的,也會同步降低罰則。王成機舉例,一般實價登錄的期限,都在登記移轉後30天內,若逾期未申報,將給予15天的限期改正,未來可能限期改正時間可能縮短到7天以內,原則上限期改正機會1次為限,若沒有的話就開罰3萬到15萬元;若連續開罰3次以上就有可能認定是惡意,將加重處罰,罰鍰提高為15萬到75萬元。花敬群說,內政部法規會通過審查,已經法案送到行政院,預計月底通過行政院會後,就會送到立法院。花敬群強調,此次修法是在過去相當一段時間,跟主管機關與業者做了多次溝通,取得社會共識,一切調整都是為了讓市場資訊更透明正確,相信實價登錄在累積了5年多的執行經驗後,能讓實價登錄從1.0邁向2.0。

花敬群也說,資訊透明不會對房價漲跌有影響,資訊越正確透明,市場活動就會越有效率。讓民眾可以明快的決定,我要怎麼樣賣或怎麼樣買,跟價格漲跌沒有直接關聯。(張文馨/台北報導)

引用:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180418/1336708/

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  • 地址:台南市中西區
  • 型式:透天店面
    • 座向: 西北 朝向: 東南
    • 地上/地下: 4T5樓1樓
    • 所在樓層: 1-T45
  • 登記地坪: 68.96坪
  • 建物坪數: 109.17
  • 含增建使用坪數約:428坪
  • 停車方式: 車庫

中西區10米面寬電梯鑫店住2356910111213格局圖  

  • 房屋介紹

    1.邊間三角窗,三面臨路,通風採光佳
    2.連增建坪數約為428坪,空間超級大,好運用
    3.生活機能超便利
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