把人家的房子變成凶宅要賠嗎?－李長津@房地產生活情報站

作者：劉韋德（執業律師）

報載最近有個判決，某屋主將一間在十三樓的房屋租出去，不料承租人的母親從該屋跳樓輕生，之後屋主賣屋，買方以「凶宅」為由砍價，導致屋主交易價格比鄰近房屋少了七百多萬，憤而向承租人起訴求償，但台北地院以「沒有冤屈自願跳樓，不算凶宅」，判屋主敗訴。

把人家的房子變成凶宅要賠嗎?

這個判決至今司法院尚未公布，但若報導屬實，那麼法院對不動產交易的認知真的和實務差太遠了。

首先，所有自殺的案件，不論動機為何，用哪一種方法自殺，一定都是當事人自願的，否則就不是自殺；至於有沒有冤屈，交易上不是重點，重點在於曾經有人「在這裡」或「從這裡」自殺，因為這個自殺的事實，導致市場接受度差，進而產生價值減損，買方不會因為「沒有冤屈」的自殺就認為不是凶宅，況且內政部在97年也明文解釋過跳樓自殺算是凶宅，因此法院的這個見解，真的是跟實務差距太遠了。

事實上，這類案件爭議最大的，並不是「無冤自殺」是否算凶宅，而是承租人對其家屬、使用人、同居人在屋內自殺，到底是否要負責?

最高法院在103年剛好有兩件類似的判決，案號分別為103年台上583號及103年台上584號，這兩個案子有很多相似之處。

這兩個案件，分別是承租方的家屬或受雇人在屋內自殺，房東認為承租方必須負責，故向法院起訴求償，一審時，兩個案件的屋主都敗訴，到了高等法院，兩個房東都逆轉勝，高院判決承租方必須負賠償責任，但到了最高法院，兩個房東又都敗訴，案件都被發回到高等法院，其中一個已經判決，將房東第一審的起訴駁回(103上更一字第39號)，另一件目前高等法院則尚未判決。

最高法院將這兩案的高院判決撤銷發回理由，主要是認為雖有人在屋內自殺，但房屋本身並未遭受任何物理性變化，所有權未受侵害 (103年台上584號)；或是自殺者主觀上係出於殘害自己生命之意思而為之，但是否具有侵害系爭房屋財產上利益之故意，仍有待調查，不得逕以其於房屋內自殺身亡，逕認其即具有侵害房屋財產利益之故意(103年台上583號)。

這兩個判決，都是最高法院同一庭的見解，但事實上，最高法院在這兩個案例中，並未能辨析凶宅對房屋價值的減損，往往更勝於一般物理性的毀損，房屋本身雖未遭受物理性變化，但屋主的所有權未必就未受侵害；再者，也沒有一個自殺者是故意為了讓房東房子價值減損而自殺的，所以重點應該是在自殺者對於因其自殺，將導致房屋產生價值減損是否有認知能力，如果有，則自殺者就應該對房屋價損有故意過失責任。

類似這種案件，情理上很兩難，因為自殺者可能是承租方的家屬或有密切關係之人，感情上已經很悲痛了，若還要承擔賠償責任，真是情何以堪；但站在房東的立場，一個房子無端變成凶宅，房價受到巨大損失，也是事實，法院用無冤屈、無侵害、無故意等理由判房東敗訴，是否就符合公平正義，仍值考量。

大學時，民法教授說，民法就是一部法益衡量法，民法必須在各個法益價值中去維持平衡，受損的要填補，但不可過度，加害的雖要賠償，但也要合理適度，法院用各種理由駁回房東的請求，是否就衡量了雙方的法益，應該還有討論空間，至少判決理由要更貼近一般人民的認知，否則很難讓人信服。

引用：http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20150917/693958/

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